El modelo de propiedad fraccional o propiedad fraccionada esta generando un enorme interés de parte de los compradores internacionales de propiedades por las ventajas que este representa en comparación con la propiedad total.
Como en la mayoría de los productos inmobiliarios, este se ha desarrollado en los mercados anglo-sajones, y viene a ofrecer un producto más económico y a su vez de mayores prestaciones a los compradores de segundas residencias.
Si bien algunas compañias vanguardistas en Colombia han comenzado a ofrecer este modelo, aún suena un poco distante para el comprador local y es desconocido por la mayoria de desarrolladores en Colombia. Sin embargo el mercado de compradores de segundas residencias sigue creciendo en los últimos años a pesar de la crisis, en una poblacion de clase media de Estados Unidos y Europa con un poder adquisitivo promedio de USD150.000 (una cantidad considerable en cualquier parte del mundo).
Hasta hace unos años con esta suma se podía comprar un apartamento de lujo cerca de la playa, en las zonas más comerciales y de buena calidad, en ciudades como Santa Marta y Cartagena. Hoy en día los nuevos desarrollos están muy lejos de este presupuesto. Y ya se esta viendo que un comprador extranjero lo piensa tres veces antes de comprar una propiedad de lujo, ya que la relación precio-beneficio no se ajusta a las expectativas de las clases medias de los países industrializados.
Por otro lado muchos de estos compradores, solo pasan, a lo sumo de 4 a 6 semanas al año en la propiedad, y dado que residen en el extranjero, encuentran grandes problemas en gestionar el alquiler de la vivienda, por no hablar de sostener los altos costos de mantenimiento por el uso mínimo de la propiedad.
Si bien el mercado de segundas viviendas lo conformaban principalmente proyectos vacacionales tipo Resort, muchos compradores extranjeros que tienen vínculos con Colombia, aun no desean establecerse tiempo completo en el país y buscan propiedades accequibles para compra, o prefieren arrendar un inmueble mientras deciden su traslado definitivo al país.
Para este tipo de comprador nace la propiedad fraccional.
¿Qué es la propiedad fraccional?
La propiedad fraccional o propiedad fraccionada consiste en compartir la propiedad entre varios (de 4 a 12 propietarios), a traves de una empresa holding la cual es propietaria de la vivienda, donde los socios (propietarios del bien segun su porcentaje de participoacion), son los usuarios de ésta. Todos los aspectos de estas inversiones están repartidos entre un número limitado de accionarios o miembros, incluyendo tanto los beneficios como los gastos.
Al adquirir una acción de propiedad fraccional usted sólo paga por el porcentaje de la propiedad que va a utilizar. Usted será el dueño de su residencia vacacional, disfrutará de más espacio, lujos, servicios, instalaciones y disfrutará sus vacaciones sin preocuparse por la administración y el mantenimiento.
CÓMO FUNCIONA
En las normas y estatutos de la que se dotan estas empresas, se establecen la distribución de tiempos de uso de la propiedad, se obliga a la contratación de una empresa de administración de condominios, se dota un fondo anual previsto para pintar y reamueblar la vivienda periódicamente, etc. Es decir, las empresas especializadas en propiedades fraccionadas, venden una participación a un comprador interesado, el cual en la compra acepta toda la regulación del inmueble.
Las ventajas de esta modalidad, es que no tiene caducidad, uno es siempre propietario de su parte de la vivienda y puede venderlo libremente y al precio que desee. Por otro lado el promotor y/o constructor puede vender el inmueble por fracciones, por lo que se hace más sencilla su comercialización.
Todos sabemos que los costos de vacacionar aumentan cada año. Bajo este esquema usted puede ser dueño de sus vacaciones de la misma forma en que es dueño de su casa, eliminando los riesgos causados por la inflación y ahorrar mucho dinero evitando el aumento en los precios de los alquileres.
Dado las características de la propiedad Fraccional, este concepto se vende mejor en resorts vacacionales o en urbanizaciones de lujo con un alto grado de servicios e instalaciones, ya que el cliente va por cortas temporadas a la vivienda, con lo que mientras más se parezca a los servicios de un hotel mejor.
El costo de crear una propiedad fraccional, es de entre un 15 y un 20% sobre el precio de venta estimado. Estos costos vienen a cubrir, la creación de la sociedad, los costes de su mantenimiento y los servicios de las empresas especializadas en su creación.
Un Ejemplo:
Supongamos que disponemos de una villa en Cartagena a la venta por 700 millones, unos USD350.000 aproximadamente, como imaginan hay pocos clientes con este presupuesto, y más si se trata de una vivienda en zona turística.
Le añadimos el costo del modelo fraccional: 20% sobre 350.000 = 420.000
Vamos a dividir la propiedad entre cuatro (4) compradores (eso significa que cada dueño puede usar la vivienda minimo 3 meses al año): 420.000/4= USD105.000 por comprador.
Conclusión, por menos de los 150.000USD de los que hablábamos al principio, un comprador medio en USA o en Europa puede ir de vacaciones a Cartagena 3 meses al año, y no a un apartamento de alquiler por días, sino a una villa de lujo.
Pero Ojo… propiedad fraccional no es igual a Tiempo Compartido, ni mucho menos a titulos de participación. La principal diferencia es que en la propiedad fraccionada usted es dueño del bien mediante una escritura como cualquier bien tradicional, y no solo de un titulo o del derecho de uso del bien.
Este modelo también puede aplicar para aquellas urbanizaciones y proyectos de difícil venta en estos momentos. Imagínese fraccionar un apartamento de lujo en Bogota de mil millones de pesos entre 5. Por solo 200 millones un comprador podría acceder a un apartamento a una zona exclusiva de la capital de Colombia, y un desarrollador tendría un espectro más amplio de clientes a quienes dirigir sus esfuerzos.
El modelo ya ha probado sus bondades en diversos proyectos alrededor del mundo. Y para esto es importante contar con empresas que tengan experiencia en montar la estructura legal y operativa requerida para tranquilidad tanto del desarrollador como del cliente final. Nuestra empresa BuyColombiaRealty es socio afiliado en Colombia de Fractions Abroad, compañia britanica a la vanguardia en el establecimiento y puesta en marcha de proyectos fraccionales en Europa, los estados Unidos, Asia y el Caribe. Para mayor informacion pueden contactarnos a traves de nuestro website www.buycolombiarealty.com.
A pesar del desconcierto de muchos con la noticia que anunció el gobierno nacional sobre un incremento al salario mínimo de solo un 3.64%, dejando el salario mínimo legal vigente en 515.000 (cerca de unos 251,9 dólares) muchos colombianos ven con optimismo el incremento en más de dos millones de pesos a los subsidios de vivienda.
