A propósito de los análisis que se han hecho recientemente en este y otros medios sobre el temor a que los precios del mercado inmobiliario constituyan una alerta temprana para una posible crisis económica en el país, conviene que cada quien revise su carga financiera y su portafolio de deuda.

En las finanzas personales hay una especie de regla de oro: no te endeudes en cuotas que en total sobrepasen la tercera parte de tus ingresos. La gran mayoría de las entidades crediticias simplemente no van a otorgar un crédito a quien tenga una relación deuda/ingreso superior a esa, y se hacen análisis económicos muy refinados para sustentar la razón de ese límite.

Recientemente, el Banco de la República emitió un análisis sobre la carga financiera de los colombianos, y mostró que en promedio la relación entre el pago de obligaciones y los ingresos está en el 28%, es decir un poco por debajo de esa tercera parte. Los analistas del Banco nos recordaron a todos en su informe por qué es importante que cada persona entienda cómo su contribución individual al sistema económico general del país es lo que hace que éste pueda continuar: las decisiones que se toman a partir de esos indicadores de capacidad de pago van “desde la adquisición de deuda adicional para la compra de un nuevo sofá, hasta modificaciones de la postura monetaria de un país”.

La ecuación que define la capacidad de pago es muy simple: la capacidad de endeudamiento equivale al ingreso disponible menos el total de cuotas de crédito. El ingreso disponible es el dinero después de cubrir los gastos personales y familiares como alimentación, vivienda, servicios e impuestos, entre otros. ¿Cómo puede algo tan simple olvidársele a muchas personas? El estudio del Banco indica que al menos un 23% de los usuarios de crédito entre julio y septiembre de 2010 estaban bien sea al borde o en exceso de endeudamiento: su ingreso disponible había sido excedido por el nivel de sus deudas.

El peligro de estas cifras estriba en que su tendencia aumente, y que el efecto acumulativo de la deuda alcance proporciones significativas, es decir que vistas en porcentaje contra el producto interno bruto (PIB) del país superen el 10%, como sucedió a mediados de la década de 1990. Si bien se habla de que la cartera hipotecaria no supera el 5% del PIB, habría que tener en cuenta los demás componentes del crédito para asegurar que nuestra locomotora de la construcción no se termine descarrilando en el valle de la recesión. Para eso, todos los colombianos debemos ser consecuentes con la necesidad de controlar nuestro nivel de deuda y de gastar de forma que ayude al país, comprando productos colombianos.

¡Que no nos pase!

Un último dato: un 50% de la población en Colombia tiene deudas cuyo valor inicial representa hasta 5.7 veces su ingreso mensual, es decir, arrancan debiendo casi seis veces lo que se ganan. Deberíamos tomar ejemplo de la regla 20/10 que se recomienda a los estadounidenses recién graduados: no pagues más del 10% de tus ingresos como deuda, y no te endeudes en más del 20% de lo que ganas en un año, es decir, 2.4 veces tu sueldo neto.

Queremos su opinión sobre este artículo: por favor escríbanos sus ideas, dudas, sugerencias o interpretaciones en la sección de Comentarios, aquí abajo.

Fotos por aussiegall

Fuentes: Banco de la República

Fuente: Portafolio.co

El mercado inmobiliario no es un juego

De acuerdo con las estadísticas del DANE que publica la revista Portafolio, la financiación de vivienda usada estaría jalonando el crecimiento de los préstamos individuales en Colombia, y en particular de la financiación de la vivienda de interés social, VIS. La VIS se define como aquella cuyo precio va hasta 135 salarios mínimos, es decir algo más de 72 millones pesos de hoy.

En porcentaje,  del total de préstamos individuales durante el periodo de abril a junio de 2011, el 51.65% corresponde a vivienda usada. El incremento de la cifra de préstamos para esta clase de vivienda con respecto al mismo período del año 2010 fue del 43.1%, lo que es muy significativo. Para entender las cifras en términos de la “locomotora” del gobierno, la negociación de vivienda usada está impulsando fuertemente el crecimiento del sector financiero, lo que a su vez implicará un crecimiento general de la inversión local. Factores como la situación crítica de los mercados de valores en Europa y los Estados Unidos pueden ayudar a este crecimiento al atraer de vuelta el capital que se invertía por fuera del país.

El crecimiento general del volumen de préstamos para vivienda analizado para todo el primer semestre de 2011 con respecto al 2010 fue del 22%, y en este análisis gana nuevamente la financiación de vivienda usada, cuyo incremento  fue del 35.5% frente al 10.4% de incremento en el volumen de financiación de vivienda nueva. En una vista a vuelo de pájaro, está resultando más fácil movilizar los activos ya existentes creando valor financiero, que crear nuevos activos. Posiblemente el problema del control del suelo urbanizable sea la causa, y esperamos que eso cambie a partir de la aprobación de la nueva Ley de Suelo y Vivienda (Ley 1469 de 2011).

Queremos su opinión sobre este artículo: por favor escríbanos sus ideas, dudas, sugerencias o interpretaciones en la sección de Comentarios, aquí abajo.

Fotos por alancleaver_2000

Queremos invitar muy especialmente a nuestros lectores a conocer y apoyar nuestra página de VivaReal Colombia en Facebook: http://www.facebook.com/VivaRealColombia

Mientras que la vivienda siga siendo una necesidad humana básica, los bienes raíces seguirán siendo un buen negocio, con un mercado muy atractivo: siempre se encuentran buenas oportunidades y dado que por lo común se mueven grandes sumas de dinero, las ganancias son también significativas. Pero si piensa invertir en inmuebles o vender sus propiedades es importante que recuerde cómo lo van a afectar financieramente los diversos factores en juego en estas transacciones.

Valor de mercado vs. costo fiscal

A pesar de que parece obvio ya que es lo primero que se considera, revisar el valor de mercado es algo muy importante que puede llegar a afectarlo seriamente. Aunque la compra o venta de inmuebles debe ser una decisión muy racional y bien calculada, especialmente como inversión o desinversión, los componentes emocionales de la decisión siempre están presentes, y una negociación que parece buena puede resultarle desfavorable si se apresura a cerrar el trato por temor a perder la oportunidad o para ganarle a un competidor. Recuerde que el valor de mercado de un inmueble se ve afectado por una variedad de factores sociales y económicos relacionados con la ubicación y construcción del mismo: trate de analizar tantos como pueda. Una característica cualquiera del inmueble o del entorno puede representar aumento o detrimento del valor, tanto si está comprando para la reventa como para arriendo.

Por su parte, el costo fiscal del inmueble corresponde al precio de adquisición o el costo declarado por el propietario en el año inmediatamente anterior, más el valor de los ajustes que anualmente fija el gobierno para estos activos, más el costo de las construcciones, mejoras, reparaciones locativas no deducidas fiscalmente y el de las contribuciones por valorización. Del valor resultante deben restarse la depreciación u otras disminuciones fiscales correspondientes al respectivo año o periodo gravable, calculadas sobre el costo histórico, o sobre el costo ajustado por inflación. El autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la declaración del impuesto predial o en la declaración de renta del al año anterior al de la transacción a realizar.

Por lo común existe una diferencia entre el precio pagado por el inmueble y el costo fiscal, y esa diferencia ha de ser tenida en cuenta para ajustar este último a la hora de vender. Es importante hacer que el costo de la venta se incremente, es decir, los montos en que se incurre para poder vender el activo, ya que así mismo se disminuye el impuesto por ganancia ocasional, uno de los costos que quien invierte para vender debe considerar con más cuidado. A las personas naturales les está permitido, por el Artículo 73 del Estatuto Tributario Colombiano, ajustar el costo de adquisición de sus inmuebles en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz, o en el incremento porcentual del índice de precios al consumidor para empleados que se haya registrado en el período comprendido entre el primero de enero del año en el cual se haya adquirido el bien y el primero de enero del año en el cual se vende. Al costo así ajustado, se le podrá incrementar el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hayan pagado.

Costo de oportunidad del dinero
Aunque no es un costo que se contabilice estrictamente hablando, la diferencia entre la posibilidad de ganancia en el tiempo por usar el activo líquido que es el dinero y el retorno de la inversión real que constituye el inmueble representa el costo de oportunidad o valor del ingreso sacrificado por la utilización del dinero en la compra. De ese modo, siempre hay que tener en cuenta las oportunidades disponibles de inversión, el retorno esperado de dichas oportunidades y el costo de las transacciones al hacer las inversiones reales.

Para calcular el costo de las transacciones de compraventa, se deben considerar las diversas cargas: de una parte, quien vende debe salir al saneamiento del bien, es decir, pagar todos los impuestos (prediales, valorizaciones, etc.), los servicios públicos y demás obligaciones de la tenencia del inmueble, como los costos de administración; por otra parte, quien compra puede negociar el pago de esos costos contra el precio de mercado, para disminuirlo, siempre teniendo en cuenta su costo de oportunidad: el dinero es más costoso donde más se necesita.

En la transacción misma se pagan la retención en la fuente, del 1%, a cargo del vendedor; los derechos notariales, que corresponden al 2.7 por mil del valor de la venta, sobre el cual se cobra un 16% del IVA, y los costos de elaboración de minutas, todos los cuales se pagan por partes iguales entre el comprador y el vendedor. El comprador debe pagar el impuesto de beneficiencia, correspondiente al 1% del valor de la venta, más el de registro, 5 por mil sobre el monto pago y otros 5 por mil sobre el valor de la hipoteca. Los trámites de levantamiento de patrimonio de familia y de hipoteca tienen costo fijo de cerca de $50,000, y cada certificado de tradición y libertad del inmueble cuesta menos de $15,000.

Un punto no menos importante son las remodelaciones que le resulte imprescindible hacer, y que también forman parte del precio a pagar por el inmueble, así como los gastos de transporte y otros rubros logísticos en que pueda incurrir debido a las obras; no olvide que si las remodelaciones afectan la estructura, la distribución interna, o las características funcionales o volumétricas del inmueble, dichas obras deben ser avisadas a la respectiva curaduría urbana, y que la licencia tiene un costo variable de acuerdo con el área a modificar y con el estrato de la vivienda. Una vivienda de 200 metros cuadrados en estrato cuatro pagará una suma de alrededor de un millón de pesos.

Si hemos dejado de mencionar alguno de los costos conexos con la inversión en inmuebles en Colombia, por favor cuéntenoslo en el espacio de comentarios.

Queremos su opinión sobre este artículo: por favor escríbanos sus ideas, dudas, sugerencias o interpretaciones en la sección de Comentarios, aquí abajo.

Fotos por skys the limit2, Gnomedude

Fuentes: Semana.com; La Felicidad

La Felicidad es el proyecto de mayor importancia en vivienda actualmente en Bogotá. Ante el éxito de la primera etapa, acaban de ser adjudicadas cinco manzanas adicionales con licencia de urbanismo. Las firmas seleccionadas fueron Pedro Gómez y Cía. y Cusezar, cada una con un proyecto propio, pero en asocio con Inversiones Inmobiliarias Vendome y Constructora Capital con un desarrollo independiente. Se estima que saldrá a la venta en el mes de octubre de 2011 con aproximadamente trece mil unidades de vivienda.

Queremos su opinión sobre este artículo: por favor escríbanos sus ideas, dudas, sugerencias o interpretaciones en la sección de Comentarios, aquí abajo.

Fotos por La Felicidad