El modelo de propiedad fraccional o propiedad fraccionada esta generando un enorme interés de parte de los compradores internacionales de propiedades por las ventajas que este representa en comparación con la propiedad total.

Como en la mayoría de los productos inmobiliarios, este se ha desarrollado en los mercados anglo-sajones, y viene a ofrecer un producto más económico y a su vez de mayores prestaciones a los compradores de segundas residencias.

Si bien algunas compañias vanguardistas en Colombia han comenzado a ofrecer este modelo, aún suena un poco distante para el comprador local y es desconocido por la mayoria de desarrolladores en Colombia.  Sin embargo el mercado  de compradores de segundas residencias sigue creciendo en los últimos años a pesar de la crisis, en una poblacion de clase media de Estados Unidos y Europa con un poder adquisitivo promedio de USD150.000 (una cantidad considerable en cualquier parte del mundo).

Hasta hace unos años con esta suma se podía comprar un apartamento de lujo cerca de la playa, en las zonas más comerciales y de buena calidad, en ciudades como Santa Marta y Cartagena. Hoy en día los nuevos desarrollos están muy lejos de este presupuesto.   Y ya se esta viendo que un comprador extranjero lo piensa tres veces antes de comprar una propiedad de lujo,  ya que la relación precio-beneficio no se ajusta a las expectativas de las clases medias de los países  industrializados.

Por otro lado muchos de estos compradores, solo pasan, a lo sumo de 4 a 6 semanas al año en la propiedad,  y dado que residen en el extranjero, encuentran grandes problemas en gestionar el alquiler de la vivienda, por no hablar de sostener los altos costos de mantenimiento por el uso mínimo de la propiedad.

Si bien el mercado de segundas viviendas lo conformaban principalmente proyectos vacacionales tipo Resort, muchos compradores extranjeros que tienen vínculos con Colombia, aun no desean establecerse tiempo completo en el país y buscan propiedades accequibles para compra, o prefieren arrendar un inmueble mientras deciden su traslado definitivo al país.

Para este tipo de comprador nace la propiedad fraccional.

¿Qué es la propiedad fraccional?

La propiedad fraccional o propiedad fraccionada consiste en compartir la propiedad entre varios (de 4 a 12 propietarios), a traves de una empresa holding la cual es propietaria de la vivienda, donde los socios (propietarios del bien segun su porcentaje de participoacion), son los usuarios de ésta. Todos los aspectos de estas inversiones están repartidos entre un número limitado de accionarios o miembros, incluyendo tanto los beneficios como los gastos.

Al adquirir una acción de propiedad fraccional usted sólo paga por el porcentaje de la propiedad que va a utilizar. Usted será el dueño de su residencia vacacional, disfrutará de más espacio, lujos, servicios, instalaciones y disfrutará sus vacaciones sin preocuparse por la  administración y el mantenimiento.

CÓMO FUNCIONA

En las normas y estatutos de la que se dotan estas empresas, se establecen la distribución de tiempos de uso de la propiedad, se obliga a la contratación de una empresa de administración de condominios, se dota un fondo anual previsto para pintar y reamueblar la vivienda periódicamente, etc. Es decir, las empresas especializadas en propiedades fraccionadas, venden una participación a un comprador interesado, el cual en la compra acepta toda la regulación del inmueble.

Las ventajas de esta modalidad, es que no tiene caducidad, uno es siempre propietario de su parte de la vivienda y puede venderlo libremente y al precio que desee. Por otro lado el promotor y/o constructor puede vender el inmueble por fracciones, por lo que se hace más sencilla su comercialización.

Todos sabemos que los costos de vacacionar aumentan cada año. Bajo este esquema usted puede ser dueño de sus vacaciones de la misma forma en que es dueño de su casa, eliminando los riesgos causados por la   inflación y ahorrar mucho dinero evitando el aumento en los precios de los alquileres.
Dado las características de la propiedad Fraccional, este concepto se vende mejor en resorts vacacionales o en urbanizaciones de lujo con un alto grado de servicios e instalaciones, ya que el cliente va por cortas temporadas a la vivienda, con lo que mientras más se parezca a los servicios de un hotel mejor.

El costo de crear una propiedad fraccional, es de entre un 15 y un 20% sobre el precio de venta estimado. Estos costos vienen a cubrir, la creación de la sociedad, los costes de su mantenimiento y los servicios de las empresas especializadas en su creación.

Un Ejemplo:
Supongamos que disponemos de una villa en Cartagena a la venta por 700 millones, unos USD350.000 aproximadamente, como imaginan hay pocos clientes con este presupuesto, y más si se trata de una vivienda en zona turística.

Le añadimos el costo del modelo fraccional: 20% sobre 350.000 = 420.000
Vamos a dividir la propiedad entre cuatro (4) compradores (eso significa que cada dueño puede usar la vivienda minimo 3 meses al año): 420.000/4= USD105.000 por comprador.

Conclusión, por menos de los 150.000USD de los que hablábamos al principio, un comprador medio en USA o en Europa puede ir de vacaciones a Cartagena 3 meses al año, y no a un apartamento de alquiler por días, sino a una villa de lujo.

Pero Ojo… propiedad fraccional no es igual a Tiempo Compartido, ni mucho menos a titulos de participación. La principal diferencia es que en la propiedad fraccionada usted es dueño del bien mediante una escritura como cualquier bien tradicional, y no solo de un titulo o del derecho de uso del bien.

Este modelo también puede aplicar para aquellas urbanizaciones y proyectos de difícil venta en estos momentos. Imagínese fraccionar un apartamento de lujo en Bogota de mil millones de pesos entre 5.  Por solo 200 millones un comprador podría acceder a un apartamento a una zona exclusiva de la capital de Colombia, y un desarrollador tendría un espectro más amplio de clientes a quienes dirigir sus esfuerzos.

El modelo ya ha probado sus bondades en diversos proyectos alrededor del mundo. Y para esto es importante  contar con empresas que tengan experiencia en montar la estructura legal y operativa requerida para  tranquilidad tanto del desarrollador como del cliente final.  Nuestra empresa BuyColombiaRealty es socio afiliado en Colombia de Fractions Abroad, compañia britanica a la vanguardia en el establecimiento y puesta en marcha de proyectos fraccionales en Europa, los estados Unidos, Asia y el Caribe. Para mayor informacion pueden contactarnos a traves de nuestro website www.buycolombiarealty.com.

A nosotros … que nos coma el tigre?

Hasta cuando tendremos que esperar que nuestros congresistas realmente se dediquen a legislar a favor del país y de las distintas industrias que soportan su crecimiento? Me pregunto esto a raíz del lindo espectáculo  protagonizado por nuestros padres de la Patria en la última elección de directivas para Cámara y Senado.  Estoy de acuerdo con algunos comentaristas políticos, cuando afirman que más que un golpe al gobierno o una contienda entre opositores y gobiernistas, lo que quedo demostrado es que a nuestros legisladores les importa más asegurar sus conveniencias personales que dedicarse a estudiar leyes. Todos esos reacomodos, alianzas entre corrientes políticas tan disímiles, cambios de bando de la noche a la mañana, solo buscaban un objetivo: dejar en claro al gobierno que no la tendrá fácil en la aprobación de sus proyectos, y que, si quiere que estos salgan adelante, deberá primero “negociar” con los congresistas para que sean finalmente sancionados.   Y entretanto, los que queremos hacer empresa, promocionar nuestro pais al exterior, y trabajar con herramientas legales que nos permitan competir en el mercado global, pues tendremos que resignarnos a depender del apetito de nuestros honorables senadores, y como en el dicho popular:  A nosotros que nos coma el tigre.

Y me refiero a esto porque varios proyectos de ley relacionados con el sector de la construcción e inmobiliario, reposan en las gavetas de muchos escritorios del Capitolio, sin darles la importancia que se merecen.

Es el caso de la ley de segunda vivienda, que va a cumplir tres años  desde su radicación y hasta el momento no se ha discutido, ni figura entre las prioridades del legislativo.  Esta ley permitiría entre otras cosas facilitar la inversión extranjera en el sector inmobiliario y hacerla más flexible, no solo a los grandes capitales de inversión sino al pensionado promedio de los países desarrollados que buscan alternativas para colocar su capital.  El numero de retirados de Estados unidos y Canada que viven en el exterior es de 7 millones de personas, casi la población de Bogota. Se espera que este numero sea mas del doble en los próximos 10 años. La cantidad de servicios conexos que esto trae consigo se extiende desde los servicios de salud, pasando por el turismo hasta el simple tendero de la esquina.  Y yo me pregunto: En Colombia estamos preparados para usufructuar parte de esta gran torta? La respuesta tristemente es no. Para citar un par  de ejemplos:

1- Un extranjero no puede hacer algo tan básico como abrir una cuenta bancaria en una entidad financiera en Colombia para manejar sus ahorros, algo que en otros paises se puede hacer solamente con el pasaporte, y por el contrario se le exigen una serie de requisitos de poca o ninguna relevancia.   Cual es el objeto de exigir una permanencia de mas de seis meses en el pais, o solicitarle la residencia? Una de las ventajas actuales de la globalización es la movilidad, ser ciudadanos del mundo.  Hoy perfectamente es posible vivir en Colombia, trabajar en USA  y tener negocios en Dubai.  Que se pueda, es otra cosa.

2- Un extranjero no puede tramitar un credito hipotecario en Colombia, a menos que sea casado con colombiano/a, sea residente, o tenga cuenta bancaria en Colombia. Ooops!!, pero si para tener cuenta en Colombia, se necesita estar casado con un nacional, ser residente…etc.

Si la garantía es la misma propiedad, igualmente los ingresos son suficientes para cubrir las cuotas y además  están debidamente certificados por una compañía legalmente establecida en su país de origen exterior, entonces, donde está el inconveniente?

No voy a desconocer que se ha avanzado en una serie de normas que flexibilizan y promueven la inversión extranjera. Pero si aspectos tan sencillos como estos no son resueltos, no habrán ferias internacionales, campañas publicitarias,  ni corazones apasionados que valgan. En la practica se esta perdiendo el esfuerzo que se hace para promover nuestro país como un destino ideal para el retirado extranjero.  Son estos pequeños dilemas en los cuales nuestros legisladores deberían estar ocupados tratando de resolver.  Al fin y al cabo para eso fue que los elegimos.

El Salón Inmobiliario de Madrid SIMA, uno de los eventos más importantes de finca raiz del mundo, no tuvo el despliegue ni la convocatoria de las ediciones anteriores, sin embargo produjo interesantes conclusiones en sus ponencias academicas sobre la crisis actual y el futuro de la industria inmobiliaria en el mundo.

Algo es claro, y es que el mercado inmobiliario como otras industrias en el mundo ha empezado a tener una connotación global, por cuanto lo que ocurre en los mercados de unos países, puede influir en el desarrollo de otros.

Ya se ha hablado demasiado sobre la crisis internacional y sus causas. Sin embargo,

¿Cuál ha sido el impacto de esta situación sobre los precios y el nivel de actividad del sector inmobiliario a nivel mundial? ¿Esta el mercado inmobiliario colombiano expuesto a estas variables? Veamos los indicadores más relevantes, en este caso según un estudio presentado en SIMA por el Deutsche Bank:

• Hay caídas de precios de los inmuebles en casi todos los mercados. Hasta ahora EEUU encabeza el ranking con un 20% en promedio (aunque en ciertas ciudades como Miami las bajas fueron mucho más pronunciadas) y le sigue de cerca el Reino Unido con un 18%. En Irlanda cayeron un 15% y en España un 11%, pero en otros sitios prácticamente no hubo bajas como en Alemania, Italia y Canadá.

• La corrección pareciera estar alcanzando un piso en EEUU, pero en el resto de los países aun se esperan reducciones del 20 al 40%, según los mercados. De hecho, en EEUU el índice de precios de las propiedades según el indicador Case Shiller refleja que, sobre una Base 100 en el 2000, se llegó al doble en el 2007 y actualmente está en 160, de modo que la sobrevaluación en relación a la media histórica aun subsiste.

• La solicitud de permisos para construir en EEUU, que en el pico de la burbuja había llegado a duplicar la media histórica anual, ha caído a un cuarto de ese valor. El inicio de nuevos proyectos está ya en niveles tan bajos que reconocen muy pocos antecedentes en el último siglo.

• Este mismo indicador referente a nuevos proyectos, en España arroja una caída abruta e inédita a un quinto de la cifra alcanzada en el 2007. Allí hay un volumen de un millón de viviendas nuevas sin vender.

L a financiacion de la actividad y la propensión de los inversores a adquirir nuevos activos inmobiliarios tambien se han visto afectados por esta situacion. El volumen de transacciones de finca raiz comercial cayó en EEUU un 74% respecto del año pasado y en Europa un 50%.

Sin duda, éstos dos ultimos mercados son los que se han visto mas afectados, y son los que indudablemente tendrán una recuperación más lenta.  Paradójicamente esto ha empezado a convertirse en una oportunidad para mercados como el Latinoamericano, donde la mayoría de los recursos de inversión han empezado a poner sus ojos.

Una opinión independiente de enorme prestigio en el mundo académico es la del profesor José  Luis Suárez del IESE de Barcelona, quien presentó en SIMA un estudio sobre los mercados inmobiliarios más atractivos para invertir en la era post-crisis en base a una serie de parámetros objetivos. Para ello estudió 39 países en 4 continentes, excluyendo Oceanía y dejando fuera de la muestra, por razones obvias, a los que están en guerra y a los que carecen de información mínimamente confiable. Las variables consideradas fueron de naturaleza demográfica, socioeconómica y política, entre otras. Algunos de los países más atractivos, según el estudio, son India, China, EEUU, Reino Unido y Turquía. En Latinoamérica, el profesor José Luis Suárez destaca a Brasil, Colombia y Chile.

Otros analistas que se atrevieron a esbozar alguna perspectiva de mediano plazo respecto del futuro del real estate en el mundo, sin caer en recomendaciones interesadas o promotoras de inversiones oportunísticas puntuales, recurrieron en general a las grandes tendencias demográficas y socioeconómicas con impacto sobre el hábitat humano, y consecuentemente sobre nuestra industria.  El alargamiento de la expectativa de vida en los países desarrollados; el creciente aumento cada año de los llamados baby boomers, la propensión tanto de los norteamericanos como de los europeos, a migrar hacia áreas con climas más benignos generará una fuerte demanda de viviendas con valores agregados.

Por el lado Colombiano, la situación ha permanecido estable, y contrario al percepción general, los constructores auguran un año dinámico gracias al paquete de ayudas del Gobierno para estimulo a los créditos hipotecarios, la intervención del Banco de la República en la baja de intereses y los estímulos a la inversión extranjera en sectores como el  turismo.  Si bien los proyectos de vivienda han disminuido en oferta, otros sectores como infraestructura, comercial, y turistico han mantenido la dinámica del sector.

Sin embargo hay que ser precavidos para que no desbordarnos de optimismo irracional,  y lo que puede convertirse en una oportunidad dentro de la crisis, termine en las situaciones que actualmente vemos en otras partes del mundo y que definitivamente ya vivimos en la década pasada.

La crisis no ha frenado a los grandes inversionistas inmobiliarios de capital privado, que ante la volatilidad en los mercados internacionales ven oportunidades en el mercado latinoamericano.

Nuestro país no ha estado ajeno a esta tendencia, y es así como en busca de diversificar su cartera de riesgo y recaudar mayores retornos, algunos inversionistas inmobiliarios han volcado la mirada hacia Colombia.

Factores como la creciente llegada de turistas del exterior, el auge del mercado corporativo y las exenciones arancelarias hacen que Colombia se convierta en un destino atractivo para las grandes inversionistas institucionales.

El desarrollo de infraestructura hotelera, proyectos comerciales y proyectos residenciales con valores agregados en el país son el objetivo de los inversionistas extranjeros, pese a la actual crisis económica.

Nuestro país puede aprovechar esta coyuntura teniendo en cuenta que las firmas internacionales tienen que acudir a nuevos mercados para hacer frente a la crisis y mantener su crecimiento.

La actual construcción del Hard Rock Hotel, del grupo de la famosa cadena de restaurantes; el hotel Holiday Inn Express, de la cadena Intercontinental Hotels Group (IHG), recientemente inaugurado en Bogota; el condominio  San Martín Plaza en Cartagena que contará con un hotel Holiday Inn Express, y las proyecciones del grupo Frances Accor de inaugurar en dos años hoteles ejecutivos en Medellín y Bogota; muestran el interés de las grandes cadenas internacionales de invertir a largo plazo en nuestro pais.

Cada vez recibo nuevos contactos de inversionistas, y de representantes de fondos de inversion inmobiliarios de distintas partes del mundo, buscando alternativas rentables para sus capitales en el país.  Actualmente estamos trabajando con una empresa constructora local la cual podrá ofrecer a inversionistas europeos el 60% de un proyecto de 240 unidades, aprovechando los subsidios otorgados por el gobierno.

Las oportunidades están ahí,  los clientes están dispuestos a invertir, sin embargo aun vemos muchas dificultades en el momento de llevar a la práctica nuevos proyectos.

Limitaciones urbanísticas, tramitología en las entidades del estado, y porque no decirlo también, falta de capacitación y profesionalismo en las empresas inmobiliarias en el asesoramiento del inversionista extranjero, son algunos de los lunares negros que pueden llegar a ser una desventaja con respecto a otros mercados similares.

El mercado global es muy competitivo. Particularmente en Latinoamérica tenemos ejemplos de países que nos llevan años de ventaja en la comercialización de sus destinos al mercado internacional.  Mexico, Costa Rica, Panama, Belize, son algunos de los países que han sabido mercadearse y aprovechar el cúmulo de oportunidades que ofrecen los inversionistas internacionales. En Colombia tenemos muchas y talvez mejores fortalezas competitivas frente a estos paises. El gobierno ha dado algunos pasos en la flexibilización de normas y procedimientos referentes a las inversiones en los sectores turisticos y hoteleros, sin embargo existen demoras en proyectos importantes como la ley de segunda vivienda, que darían mayor confianza no sólo al gran inversionistas, sino también al individuo que por una u otra razon ha escogido a Colombia como su segundo hogar.

Depende de nosotros sacar el mayor partido de esta coyuntura. Preparémonos para competir con calidad y profesionalismo, aprovechemos las ventajas tecnológicas para crear redes, unir esfuerzos y seamos jugadores activos frente a las oportunidades que nos ofrecen en bandeja de plata.