Uno de los temores más comunes a la hora de ofrecer su inmueble en arriendo es el tema del pago de los servicios públicos, ya que siempre aparece la sombra del riesgo de incumplimiento. Existe un mecanismo legal para disolver el vínculo de solidaridad entre arrendatario y arrendador frente a estas eventualidades.
La solidaridad es una cualidad imprescindible entre los seres humanos, siempre que se esté hablando del concepto social y humano. Sin embargo, la aplicación práctica del concepto jurídico de solidaridad en un contexto en el que algunos individuos intentan aprovecharse descaradamente de los otros es uno de los más tristes lastres sociales.
¿Qué es la solidaridad?
El concepto jurídico de solidaridad designa la responsabilidad in solidum (“como un todo”) de varios sujetos respecto a una prestación que no es susceptible de división y de la que tiene que responder cada uno de manera total. Dice la Ley 820 de 2003: “Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa.”
En particular esto aplica al caso de los servicios públicos domiciliarios en los contratos de arrendamiento: quedarse “viendo un chispero”, “colgados de la brocha”, “embalados”, “engrampados” o simplemente “fregados” porque el inquilino dejó de pagar las cuentas de servicios públicos es un mal muy frecuente de los propietarios de inmuebles que deciden arrendar directamente. No es casual que existan tantas expresiones coloquiales diferentes para describir la misma incómoda situación.
Hay diversas maneras de disminuir el riesgo de que eso pase, y la primera de ellas es gestionar el contrato a través de un corredor de bienes raíces serio y responsable. El profesional inmobiliario se asegura por diversos medios de que el arrendatario se encuentre al día con los servicios y la administración, además de haber previsto los mecanismos necesarios para manejar semejante eventualidad desde la elaboración misma del contrato de arrendamiento.
El principal modo de evitar esas contingencias con los pagos, sean de servicios, de administración o del canon de arrendamiento, es la contratación de un seguro o fianza de arrendamiento. Ya habíamos mencionado las ventajas de hacerlo en un artículo dirigido a los inmobiliarios; vale la pena recordar que la tarifa anual del seguro está alrededor del 55% del valor de un canon mensual, incluido el valor de la administración.
Otra forma de preveer una contingencia de este tipo consiste en ajustar el contrato para que se cumpla lo estipulado en el artículo 2° del decreto 3130 de 2003, el cual reglamenta el artículo 15 de la Ley 820 de 2003: “Cuando un inmueble sea entregado en arrendamiento, mediante contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios públicos corresponda al arrendatario, el arrendador del inmueble podrá mantener la solidaridad en los términos establecidos en el artículo 130 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 18 de la Ley 689 de 2001 o atender el procedimiento señalado en el presente Decreto, caso en el cual no será responsable solidariamente en el pago de los servicios públicos domiciliarios y el inmueble no quedará afecto al pago de los mismos.”
Es importante recordar que la Ley 820 de 2003 y el Decreto 3130 de 2003 no se aplican a los contratos de arriendo para vivienda rural, ni a los contratos de arriendo de inmuebles destinados a actividades comerciales o industriales (Concepto Unificado SSPD-OJU-2010-14)
¿En qué consiste el procedimiento?
Esencialmente, si se acuerda que la responsabilidad del pago pase al arrendatario, se debe constituir una garantía a favor de cada una de las empresas de servicios públicos ante las cuales se va a romper la solidaridad, y se “deberá informar a las Entidades o Empresas de Servicios Públicos domiciliarios [...] de la existencia o terminación del contrato de arrendamiento.” (Artículo 5° del decreto 3130 de 2003). En importante recalcar, como lo hace el parágrafo 1º de dicho artículo que “si el arrendador incumple con su obligación de denunciar la existencia o terminación del contrato de arrendamiento, el propietario o poseedor será solidario en los términos establecidos por el artículo 30 Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 18 de la Ley 689 de 2001.”
Aunque cada una de las empresas de servicios públicos domiciliarios tiene su propio mecanismo para recibir tanto las denuncias como las garantías que se constituyan, el Decreto 3130 de 2003 es claro al determinar el contenido mínimo de esas denuncias:
- Nombre, dirección e identificación del arrendador.
- Identificación del inmueble con dirección, matrícula inmobiliaria y cédula catastral cuando aplique.
- Nombre, dirección e identificación del o los arrendatarios.
- Fecha de iniciación y la de terminación del contrato de arrendamiento.
- Clase y tipo de garantía.
- Entidad que expide la garantía.
- Vigencia de la garantía.
- Anexos: Comprobante del depósito u original de la garantía.
Los montos de esas garantías o depósitos, en ningún caso podrán exceder el valor de los servicios públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos de facturación, de conformidad con lo establecido en el artículo 18 de la Ley 689 de 2001. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres (3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento (50%).
Vea más información en este video de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios:
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