Todo lo que usted necesita saber sobre los avalúos, diferencias entre un avalúo comercial y uno catastral…

1. Avalúo catastral

¿Qué es el avalúo catastral?

El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de un inmueble. El valor que finalmente se asigna a un predio es obtenido mediante un análisis estadístico del mercado inmobiliario y mediante la suma de los avalúos parciales hechos a los terrenos y a las edificaciones que le rodean.

¿Cómo se determina el valor del avalúo catastral?

Uno de los factores más importantes es la zona donde se encuentre ubicado el inmueble, la cual se establece a partir de puntos seleccionados dentro del barrio, con base en estos datos, se determinan valores unitarios del terreno, y se procede a hacer análisis de la información de precios del mercado inmobiliario. Para establecer los valores unitarios de las edificaciones, la valoración se realiza teniendo en cuenta el uso que tenga la construcción  y otras variables como: Área del terreno, área construida y otros datos que se comparan con los datos ya almacenados en la base de datos del censo catastral.

¿Ante quién puedo tramitar  un avalúo catastral?

El avalúo catastral es desarrollado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital. Para solicitar una revisión del mismo usted se debe acercar a cualquiera de los SuperCades de Bogotá. Clic para ver listado de Cades y Supercades en Bogotá.

2. Avalúo comercial

¿Qué es el avalúo comercial?

En contraste, un avalúo comercial es la estimación del valor comercial de un inmueble, representado en dinero, es decir, el valor de un avalúo comercial determina la cantidad de dinero que un vendedor estaría dispuesto a recibir por la venta de su inmueble, teniendo en cuenta ciertas características como: localización, uso, estado general y área del inmueble o predio.

¿Qué debe contener un avalúo comercial?

El avalúo comercial es un documento decisivo a la hora de poner su inmueble en venta, aunque no es un requisito, es recomendable tenerlo ya que le ayudará a tener más criterios para establecer un precio de venta justo para usted y para el comprador. A continuación un listado de los ítems que deben aparecer en un avaló comercial:

• Información jurídica y de titulación
• Características generales del inmueble
• Datos urbanísticos del sector
• Descripción de servicios e infraestructura
• Consideraciones, acabados, usos y localización
• Estimaciones sobre valorización
• Avalúo comercial (valor del inmueble)
• Registro fotográfico de la visita
• Anexos de documentos urbanísticos consultados
• Metodologías aplicadas

¿Ante quién puedo tramitar  un avalúo comercial?

El Registro Nacional de Avaluadores es el ente encargado de controlar las empresas y/o individuos autorizados para emitir un avalúo comercial, por ello es importante que en el momento de la emisión de su avalúo, éste contenga la firma, el número de registro y credencial de quien lo desarrollo, ya que esto garantizara su validez.

Conozca ciertas recomendaciones básicas para arrendar una propiedad habitacional en Colombia.

En esta oportunidad vamos a hablar sobre algunos criterios clave que se deben tener en cuenta a la hora de arrendar su inmueble. Le recomendamos también leer nuestras recomendaciones básicas para determinar el precio de venta de un inmueble.

¿Cómo fijar el canon de arrendamiento?

Aunque en la fijación del precio de venta de un inmueble entran en juego un mayor número de factores y un proceso de negociación más exhaustivo que el que se requiere para establecer un canon de arrendamiento, en ambos procesos  existen ciertos criterios comunes fácilmente aplicables. Uno de ellos es sin duda el mercado, es decir, las condiciones del inmueble puestas en comparación con otros inmuebles de similares características (área, ubicación y estado). No obstante, los términos de negociación pueden ser más flexibles y los ajustes o rebajas dependerán de las necesidades tanto del propietario como del arrendatario.

Soy el propietario ¿Qué debo tener en cuenta al momento de arrendar?

• Suministre al arrendatario descripción detallada de la situación del inmueble antes de formalizar el arrendamiento.
• Deje al día todas las deudas y obligaciones previas: servicios públicos, cuotas de administración, arreglos locativos.
• Explique al arrendatario con la mayor claridad posible todos los pagos a los que estará obligado una vez se firme el contrato de arrendamiento.
• Tenga al día pagos adicionales como seguros y cuotas hipotecarias.
• Usted está obligado a entregar los bienes en condiciones aptas para su uso sin necesidad de intervención o arreglos
• Usted debe entregar el inmueble libre de problemas o inconvenientes contractuales resultantes de acuerdos anteriores antes de que un nuevo contrato de arrendamiento inicie.

Soy el arrendatario ¿Qué debo tener en cuenta al momento de arrendar?

Le recomendamos leer nuestro artículo requisitos para tomar una propiedad en arriendo

Recomendaciones finales

Deje todo por escrito, evite los acuerdos verbales y sea minucioso en los términos del contrato. Esto evitará malentendidos y reducirá las posibilidades de entrar en discusiones con su arrendatario.

Si va a arrendar su inmueble por su propia cuenta, infórmese lo mejor posible. La Ley 820 de 2003 establece la reglamentación para este tipo de acuerdos. Descargue la Ley 820 de 2003 aquí.

Una vez más, no menosprecie las bondades del Contrato de Arrendamiento, sin importar cual sea la relación entre propietario y arrendatario es recomendable elaborar dicho documento de mutuo acuerdo.

La seguridad y conocimiento de los tramites que ofrece la asesoría de un experto son solo algunas de las ventajas

Contratar a una compañía inmobiliaria para que venda o administre su inmueble puede ahorrarle mucho tiempo, no obstante puede que la principal ventaja radique en la experiencia que un asesor inmobiliario puede ofrecerle durante el proceso.

Aunque la venta o arriendo de una propiedad no es tarea imposible, el número de tramites legales que el proceso implica puede llegar a ser engorroso y si usted no cuenta con el tiempo y conocimientos mínimos para realizarlos la tarea se puede convertir en un dolor de cabeza. La idea no es que usted se desanime si su propósito es vender o arrendar su inmueble por su propia cuenta, el objetivo de este artículo es ilustrar las ventajas que puede  tener contratar a un asesor inmobiliario experimentado. Veamos:

Mayor conocimiento de la dinámica del mercado

Un asesor inmobiliario le podrá informar sobre la normatividad vigente que usted debe tener en cuenta dependiendo del tipo (casa, apartamento, oficina) y finalidad (comercial, residencial) del inmueble que usted desea vender o arrendar.

Reducción del tiempo de venta/arriendo

Una de las principales ventajas de acudir a una compañía inmobiliaria es la reducción de tiempo que el proceso implica. Por estar a diario trabajando en esta área, de antemano un asesor puede conocer clientes potenciales para su propiedad. Usted no tendrá que preocuparse por programar visitas con las personas interesadas o por confirmar sus referencias antes de entregar el inmueble. Todos estos detalles serán estudiados por su asesor.

Asesoría legal

Al contratar los servicios de una compañía inmobiliaria usted se está asegurando de tener el respaldo de un equipo de profesionales dispuestos a aclarar sus dudas y a indicarle cuales son las mejores alternativas a su disposición. Ellos se encargaran de hacer los cobros requeridos a su cliente y en caso de mora se aseguraran de seguir el conducto regular para garantizar el cumplimiento del contrato.

Ahorro de dinero

La mayoría de las inmobiliarias en Colombia incluyen en su portafolio los costos de la publicidad requerida para comercializar su propiedad en medios impresos e internet. Esto le permitirá asegurarse de que su inmueble sea promocionado de la mejor forma a través de múltiples medios.

Por último…

Acuda a compañías inmobiliarias reconocidas, preferiblemente aquellas vinculadas a entidades avaladas y con trayectoria (ej, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá) que le brinden la asesoria y el respaldo que usted necesita durante toda la transacción. Para terminar recuerde que sin importar que usted decida vender o arrendar  por su cuenta o con la ayuda de una compañía inmobiliaria es importante asegurarse de tener ciertos documentos del inmueble a la mano: recibo de impuesto predial al día, certificado de libertad vigente, recibos de servicios públicos al día y por lo menos una copia autenticada de la escritura.

Algunas recomendaciones básicas para determinar cual es el precio más adecuado para vender un inmueble.

Antes de considerar la venta de un inmueble es importante que usted tenga en cuenta múltiples factores, siendo sin duda uno de los más importantes la definición del precio  más justo y rentable para usted como para el comprador. Aunque en la determinación del precio de venta de una casa, apartamento u oficina entran en juego múltiples factores, es importante tener claro que algunos de ellos como la ubicación y el uso que se le pueda dar a la propiedad son los factores que priman a la hora de poner su inmueble en el mercado.

1. Ubicación

Este es sin duda uno de los factores más importantes a la hora de determinar el precio ya que de esto dependerá el estrato del predio y el nivel de demanda que pueda tener una vez lo ponga en venta.

2. Condición del mercado

Evalúe los precios de inmuebles similares que han sido vendidos en su zona o en sectores cercanos. Hable con los propietarios y de ser posible, con los compradores de inmuebles vendidos recientemente para hacerse una mejor idea de cual es la condición del mercado y cuanto puede ser el promedio de tiempo que podría llevar encontrar el comprador indicado.

3. Estado del inmueble

Mientras mejor sea la condición de la propiedad, mayores serán las posibilidades de recibir un mayor y mejor número de ofertas. Procure invertir en reparaciones básicas, esto no necesariamente implicará la inversión de grandes sumas de dinero, pero si aumentará la probabilidad de vender su inmueble por un precio más alto.

4. Valor del metro cuadrado

El precio del metro cuadrado es sin duda un criterio determinante. No obstante, en Colombia no existe un registro 100% confiable que pueda brindar el valor exacto del metro cuadrado por zona. Algunas publicaciones online pueden brindarle las bases, pero sin duda hacer una investigación personal (Ver punto 2) puede darle mejores resultados.

5. Urgencia

Aunque no es para nada recomendable tratar de vender un inmueble sin contar con suficiente tiempo, es importante tener en cuenta que si ese es el caso, la alternativa más viable es la reducción del precio del inmueble. No obstante, así como en todos los puntos anteriores, es muy recomendable acudir a una compañía inmobiliaria la cual se encargará de la consecución de clientes, programación de visitas, diligenciamiento de documentos y todos los demás tramites relacionados con la venta de su inmueble a cambio del pago de la comisión pactada en un acuerdo previamente firmado.

6. Otros puntos a tener en cuenta

Asegúrese de examinar cuidadosamente cada detalle de su inmueble antes de determinar su precio de venta. Existen factores que pueden hacer que su inmueble se valorice exponencialmente en el corto plazo (ej. construcción de nuevos coloegios, avenidas, hospitales cerca al inmueble) que usted puede desconocer al momento de la venta. Es entonces bastante recomendable que usted considere obtener un avalúo, este documento puede llegar a ser el mejor punto de partida para determinar el valor del inmueble cuando no existen otros criterios que le permitan fijarlo fácilmente.

Tenga en cuenta que ninguno de los anteriores criterios determina por si solo el precio de su inmueble, el valor final debe ser el resultado de un análisis a conciencia de todos ellos; recuerde que ser razonable en la definición del precio de venta con base en estos criterios le permitirá maximizar la ganancia generada en la transacción y reducirá ostensiblemente la cantidad de tiempo que su inmueble se encuentre en el mercado.

Una guía con lo que usted necesita saber sobre el pago de administración de propiedad horizontal

Recientemente hemos recibido numerosas inquietudes acerca de las regulaciones de propiedad horizontal. Con el fin de dar respuesta a algunas de estas preguntas estaremos publicando una serie de guías que buscan abordar las dudas más frecuentes en la materia.

Para empezar, hablaremos de las cuotas de administración:

¿Qué es una cuota de administración?

Es el valor mensual que el tenedor (propietario/residente) de un inmueble ubicado dentro de un edificio, conjunto residencial, centro comercial o cualquier tipo de predio regulado por el régimen de propiedad horizontal debe pagar con el fin de cubrir gastos comunes como los servicios públicos de zonas comunes (escaleras, ascensores, pasillos, parqueaderos, zonas verdes, porterías, muros externos), trabajadores a cargo del mantenimiento y servicios de vigilancia así como para conservas un fondo para otros gastos contemplados dentro del Fondo de Imprevistos (artículo 35 de la Ley 675 de 2001).

¿Qué consecuencias puede tener el no pago de las cuotas de administración?

Ya que estos dineros están destinados a cubrir gastos comunes, la mora en los pagos puede afectar el presupuesto general de la copropiedad causando retrasos en el pago a terceros y poniendo en riesgo la prestación normal de los servicios que son pagados con estas cuotas. En cuanto al deudor especifico, la administración se deberá encargar de enviar las notificaciones de pagos pendientes al copropietario con el fin de recordarle el monto adeudado. En caso de que después de este procedimiento no se realicen los pagos, el administrador de la copropiedad está en capacidad de iniciar un proceso de cobro jurídico, lo cual quiere decir que los bienes pertenecientes al deudor pueden ser embargados, esto incluye el embargo de la propiedad, siempre y cuando ésta no esté cubierta por una hipoteca de un tercero.

¿Quién se debe hacer cargo del pago de las cuotas de administración?

El copropietario del inmueble es el directo responsable por estos pagos, no obstante, dicha responsabilidad debe ser aclarada en caso de que el inmueble se dé en arriendo, en el proceso de arriendo se deberá aclarar quien se hará cargo de dichos pagos y de las multas que se generen en caso del no pago.

¿Por qué mi vecino paga una cuota de administración menor?

El valor de la cuota de administración está determinado por el área del inmueble. Así, si el tamaño de su inmueble es mayor, el valor mensual de la cuota de administración será superior al de otros inmuebles de menor tamaño. También existen otros factores que influyen en el valor a pagar (ej. uso de ascensores), pero estas excepciones deberán ser claramente establecidas en el reglamento de la copropiedad con el que todos los propietarios por votación han manifestado estar de acuerdo.

Descargar Régimen de propiedad Horizontal LEY 675-2001

La Norma Sismo Resistente 2010 (NSR-10) fue dada a conocer por el Gobierno Nacional y fue expedida mediante el Decreto 926 del 19 de marzo de 2010; con ella se busca dar pautas mínimas a los constructores para la entrega de todo tipo de inmueble con condiciones que garanticen resistencia a sismos de cierta intensidad.

La aprobación de la norma se da justo en un momento en que América Latina ha sido escenario de dos terremotos que han ocasionado gran cantidad de muertes y daños: Chile y Haití.

Este nuevo paso busca garantizar la seguridad de los colombianos, estableciendo criterios de construcción que hasta ahora solo se habían plasmado en el Reglamento Técnico de Construcciones Sismo Resistentes NSR 98. La nueva norma contó con la asistencia, asesoría y participación de la Comisión Asesora para el Régimen de Construcciones Sismo Resistentes y fue aprobada por los Ministerios de Ambiente Vivienda y Desarrollo Territorial, de Transporte y del Interior.

¿Qué exige esta nueva norma a las nuevas construcciones?

Con la contribución de más de un millar de profesionales entre los que se contaron arquitectos e ingenieros se logró desarrollar un documento que reúne un conjunto de requisitos mínimos que buscan garantizar la seguridad de las vidas humanas ante un sismo fuerte y proteger en lo posible el patrimonio. En otras palabras, toda construcción que realizada con la norma debe ser capaz de resistir temblores de poca intensidad sin daño, temblores de mediana intensidad sin daño estructural y un temblor fuerte sin colapso.

Este artículo fue escrito por Hector E Jaramillo Villareal, Broker de bienes raíces en Barranquilla como ampliación a la entrevista que el equipo de VivaReal realizó meses atrás a Myriam Valenzuela de la  firma inmobiliaria Valenzuela y Paez Bienes Raíces LTDA en Bogotá.

¿Que es un impuesto?

Los impuestos en la legislación colombiana están divididos en directos e indirectos:

IMPUESTOS DIRECTOS

Son los gravámenes establecidos por ley que recaen sobre la renta, el ingreso y la riqueza de las personas naturales y/o jurídicas, los cuales consultan la capacidad de pago de éstas. Se denominan directos porque se aplican y recaudan directamente de las personas que tienen el ingreso o el patrimonio gravado.”

INDIRECTOS IMPUESTOS

Son gravámenes que recaen sobre la producción, la venta de bienes, la prestación de servicios, las importaciones y el consumo. Estos impuestos no consultan la capacidad de pago del contribuyente.”

IMPUESTOS NACIONALES: Que gravan la propiedad:

Son los tributos emitidos por el poder ejecutivo y sometidos a consideración del congreso nacional para su aprobación, los cuales se hacen efectivos a partir de la sanción presidencial y su correspondiente publicación en el diario oficial. Son impuestos del orden nacional los siguientes:

1.      Impuesto al valor agregado (IVA):
2.      Impuesto de Renta
3.      Impuesto de Timbre Nacional

IMPUESTOS DEPARTAMENTALES

Impuesto al registro: Grava actos sometidos a registro por el imperio de la ley, se hacen ante las oficinas de Registros y la Cámaras de Comercio.

IMPUESTOS MUNICIPALES

• Impuesto Predial unificado: Se grava a la propiedad o posesión de los inmuebles ubicados en el territorio nacional y que debe ser declarado y pagado por los propietarios y poseedores de los predios. Por predio se entienden: locales, parqueaderos, lotes, apartamentos, casa, etc. El impuesto se causa el 1 de Enero de cada año hasta el 31 de Diciembre del respectivo año.
• Impuesto de delineación urbana: Para expedir licencias de construcción, ampliación, modificación, adecuación y reparación de obras y terrenos del Distrito Capital.

Conceptos importantes

El IVA es el impuesto que se establece sobre toda la venta de bienes y servicios del territorio Nacional. Se genera por: las ventas de mercancía que no hayan sido excluidas, Los servicios prestados en el territorio y la mercancía importada.

El impuesto de renta: la base gravable para las personas naturales son sus ingresos ajustados por deducciones y exenciones. Las tarifas del impuesto aumentan con el ingreso del contribuyente como un mecanismo de equidad. En empresas, la tarifa tiende a ser plana, es decir, es independiente de su tamaño o rentabilidad.• El impuesto de timbre Nacional es el impuesto generado en la protocolización de todo contrato o instrumento publico incluido los títulos valores que se otorguen o acepten en el país suscritos entre particulares con el estado o entre particulares cuyo acto sea superior a 53.000.000 pesos y liquidado a la tarifa única del 1.5%

Son contribuyentes las personas naturales o jurídicas, sus asimiladas, y las entidades públicas no exceptuadas expresamente que intervengan como otorgantes, giradores, aceptantes, emisores, o suscriptores en los documentos.

¿Que diferencia existe entre Valorización e Impuesto Predial?

La Valorización no es un impuesto, es una contribución que se cobra sobre un plan de obras determinado. El predial es un impuesto que se cobra para recaudar dinero que será invertido en el sostenimiento de la ciudad. La Valorización es una contribución que debe pagar los propietarios de inmuebles como compensación al Estado por la realización de una obra que los beneficiara directa o indirectamente.

¿Cuál es la diferencia entre la valorización por beneficio general y local?

La valorización por beneficio general se cobra a todos los predios  por un plan de obras para beneficio de toda la ciudad. La valorización por beneficio local, se cobra para la realización de un plan de obras que beneficia un determinado sector o sectores ubicados dentro de una zona de influencia.

El impuesto de registro no es el que permite “certificar un comprador como propietario”, quien tiene la ultima y única palabra para certificar quien es el propietario de un inmueble es la oficina de registros de instrumentos publicos y lo hace mediante la expedición de un CERTIFICADO DE TRADICIÓN.

Otros recursos adicionales

Para saber más sobre el impuesto a la renta visite el siguiente enlace

El modelo de propiedad fraccional o propiedad fraccionada esta generando un enorme interés de parte de los compradores internacionales de propiedades por las ventajas que este representa en comparación con la propiedad total.

Como en la mayoría de los productos inmobiliarios, este se ha desarrollado en los mercados anglo-sajones, y viene a ofrecer un producto más económico y a su vez de mayores prestaciones a los compradores de segundas residencias.

Si bien algunas compañias vanguardistas en Colombia han comenzado a ofrecer este modelo, aún suena un poco distante para el comprador local y es desconocido por la mayoria de desarrolladores en Colombia.  Sin embargo el mercado  de compradores de segundas residencias sigue creciendo en los últimos años a pesar de la crisis, en una poblacion de clase media de Estados Unidos y Europa con un poder adquisitivo promedio de USD150.000 (una cantidad considerable en cualquier parte del mundo).

Hasta hace unos años con esta suma se podía comprar un apartamento de lujo cerca de la playa, en las zonas más comerciales y de buena calidad, en ciudades como Santa Marta y Cartagena. Hoy en día los nuevos desarrollos están muy lejos de este presupuesto.   Y ya se esta viendo que un comprador extranjero lo piensa tres veces antes de comprar una propiedad de lujo,  ya que la relación precio-beneficio no se ajusta a las expectativas de las clases medias de los países  industrializados.

Por otro lado muchos de estos compradores, solo pasan, a lo sumo de 4 a 6 semanas al año en la propiedad,  y dado que residen en el extranjero, encuentran grandes problemas en gestionar el alquiler de la vivienda, por no hablar de sostener los altos costos de mantenimiento por el uso mínimo de la propiedad.

Si bien el mercado de segundas viviendas lo conformaban principalmente proyectos vacacionales tipo Resort, muchos compradores extranjeros que tienen vínculos con Colombia, aun no desean establecerse tiempo completo en el país y buscan propiedades accequibles para compra, o prefieren arrendar un inmueble mientras deciden su traslado definitivo al país.

Para este tipo de comprador nace la propiedad fraccional.

¿Qué es la propiedad fraccional?

La propiedad fraccional o propiedad fraccionada consiste en compartir la propiedad entre varios (de 4 a 12 propietarios), a traves de una empresa holding la cual es propietaria de la vivienda, donde los socios (propietarios del bien segun su porcentaje de participoacion), son los usuarios de ésta. Todos los aspectos de estas inversiones están repartidos entre un número limitado de accionarios o miembros, incluyendo tanto los beneficios como los gastos.

Al adquirir una acción de propiedad fraccional usted sólo paga por el porcentaje de la propiedad que va a utilizar. Usted será el dueño de su residencia vacacional, disfrutará de más espacio, lujos, servicios, instalaciones y disfrutará sus vacaciones sin preocuparse por la  administración y el mantenimiento.

CÓMO FUNCIONA

En las normas y estatutos de la que se dotan estas empresas, se establecen la distribución de tiempos de uso de la propiedad, se obliga a la contratación de una empresa de administración de condominios, se dota un fondo anual previsto para pintar y reamueblar la vivienda periódicamente, etc. Es decir, las empresas especializadas en propiedades fraccionadas, venden una participación a un comprador interesado, el cual en la compra acepta toda la regulación del inmueble.

Las ventajas de esta modalidad, es que no tiene caducidad, uno es siempre propietario de su parte de la vivienda y puede venderlo libremente y al precio que desee. Por otro lado el promotor y/o constructor puede vender el inmueble por fracciones, por lo que se hace más sencilla su comercialización.

Todos sabemos que los costos de vacacionar aumentan cada año. Bajo este esquema usted puede ser dueño de sus vacaciones de la misma forma en que es dueño de su casa, eliminando los riesgos causados por la   inflación y ahorrar mucho dinero evitando el aumento en los precios de los alquileres.
Dado las características de la propiedad Fraccional, este concepto se vende mejor en resorts vacacionales o en urbanizaciones de lujo con un alto grado de servicios e instalaciones, ya que el cliente va por cortas temporadas a la vivienda, con lo que mientras más se parezca a los servicios de un hotel mejor.

El costo de crear una propiedad fraccional, es de entre un 15 y un 20% sobre el precio de venta estimado. Estos costos vienen a cubrir, la creación de la sociedad, los costes de su mantenimiento y los servicios de las empresas especializadas en su creación.

Un Ejemplo:
Supongamos que disponemos de una villa en Cartagena a la venta por 700 millones, unos USD350.000 aproximadamente, como imaginan hay pocos clientes con este presupuesto, y más si se trata de una vivienda en zona turística.

Le añadimos el costo del modelo fraccional: 20% sobre 350.000 = 420.000
Vamos a dividir la propiedad entre cuatro (4) compradores (eso significa que cada dueño puede usar la vivienda minimo 3 meses al año): 420.000/4= USD105.000 por comprador.

Conclusión, por menos de los 150.000USD de los que hablábamos al principio, un comprador medio en USA o en Europa puede ir de vacaciones a Cartagena 3 meses al año, y no a un apartamento de alquiler por días, sino a una villa de lujo.

Pero Ojo… propiedad fraccional no es igual a Tiempo Compartido, ni mucho menos a titulos de participación. La principal diferencia es que en la propiedad fraccionada usted es dueño del bien mediante una escritura como cualquier bien tradicional, y no solo de un titulo o del derecho de uso del bien.

Este modelo también puede aplicar para aquellas urbanizaciones y proyectos de difícil venta en estos momentos. Imagínese fraccionar un apartamento de lujo en Bogota de mil millones de pesos entre 5.  Por solo 200 millones un comprador podría acceder a un apartamento a una zona exclusiva de la capital de Colombia, y un desarrollador tendría un espectro más amplio de clientes a quienes dirigir sus esfuerzos.

El modelo ya ha probado sus bondades en diversos proyectos alrededor del mundo. Y para esto es importante  contar con empresas que tengan experiencia en montar la estructura legal y operativa requerida para  tranquilidad tanto del desarrollador como del cliente final.  Nuestra empresa BuyColombiaRealty es socio afiliado en Colombia de Fractions Abroad, compañia britanica a la vanguardia en el establecimiento y puesta en marcha de proyectos fraccionales en Europa, los estados Unidos, Asia y el Caribe. Para mayor informacion pueden contactarnos a traves de nuestro website www.buycolombiarealty.com.

Conozca sus derechos al adquirir un crédito hipotecario

Contrario a la creencia de muchas personas, solicitar la aprobación de un crédito hipotecario, no significa estar a la merced de las condiciones de los bancos de manera irrefutable. Existen derechos que le garantizan a usted mayor transparencia durante el proceso de consecución de un crédito que le pueden facilitar la toma de la decisión al momento de escoger la opción que mejor se ajuste a sus necesidades actuales.

¿Qué información me debe brindar la entidad financiera?

En el momento de acercarse a una entidad bancaria, usted está en pleno derecho de recibir un documento impreso que contenga todas las características, requisitos del crédito, así como información de otras opciones a sus disposición. Además, el asesor financiero le debe explicar y entregar el detalle de  la proyección del crédito donde se especifiquen claramente los abonos a capital y a intereses en UVR y en pesos que usted deberá realizar desde el año uno hasta el ultimo año de su deuda, así como el valor adicional que será cargado a cada cuota por concepto de seguros.

El Pagaré

Los datos que le deben ser suministrados durante la firma del contrato relacionados con el pagaré deben especificar claramente el sistema de amortización que se aplicará, la identificación de la propiedad (registro catastral y dirección), valor total de la hipoteca en pesos y en UVR, gastos de firma del contrato, así como las multas en las que se puede incurrir por concepto de incumplimiento en las condiciones del acuerdo.

Tenga en cuenta que usted está en todo el derecho de escoger la compañía aseguradora que cubrira los seguros a los que haya lugar para la asignación formal del crédito.

Recomendaciones finales:

Antes de firmar el contrato hipotecario o el Pagaré lea con cuidado y asegúrese  de que ninguno de los documentos contenga información engañosa como multas por el pago anticipado del crédito o cuotas del mismo, tasas de interés por encima de las acordadas y permitidas por la ley, clausulas que permitan a la entidad modificar las condiciones del contrato sin su previa autorización o limitaciones que le impidan traspasar el crédito a otra entidad.

Existen muchos factores a tener en cuenta antes de tomar la decisión de iniciar el proceso de compra de un inmueble en remate. En esta guía usted encontrara los pros y los contra de una transacción de este tipo y que debe tener usted en cuenta si desea acceder a una de estas “gangas”.

Aunque a primera vista la compra de remates parece ventajosa ante los ojos de cualquier comprador, quien puede quedarse con la propiedad que quiere pagando valores muy bajos (incluso del 40%). Sin embargo y debido a que un remate funciona bajo la modalidad de subasta (es entregado a quien ofrezca más por la propiedad) con el fin de sufragar la deuda que generó inicialmente el proceso, las verdaderas gangas pueden llegra a ser bastante escasas. Veamos:

Las posturas

Palabras más, palabras menos, se conocen como posturas a las 3 etapas del proceso de subasta, es decir el valor inicial de oferta del inmueble: la primera postura se fija en el 70%, la segunda en el 50%  y la tercera en el 40%. Hay que tener en cuenta que aquellos inmuebles que pasan a la tercera o incluso a la segunda etapa son por lo general propiedades en las que no hubo mayor interés por parte de los participantes de la subasta. Esto podría indicar que el inmueble carece de atractivo comercial o incluso problemas de otro tipo que podrían causar futuros dolores de cabeza al nuevo propietario.

“No todo lo que brilla es oro”

Haga una visita previa a la propiedad, verifique la ubicación, el número de metros cuadrados, vías de acceso, servicios públicos, con el fin de llevarse sorpresas desagradables. Es recomendable que usted solicite al secuestre (el encargado de conservar el inmueble frente a la entidad que tiene el poder sobre la propiedad) una cita para visitar la propiedad personalmente. Esto, le permitirá evaluar estos detalles, así como la inversión posterior que usted deberá realizar para reparar daños o imperfecciones en la propiedad.

Un remate es en la mayoría de los casos la consecuencia de una incapacidad para cubrir una deuda hipotecaria, por lo tanto es posible que sobre  la propiedad estén cursando demandas o deudas (cuotas de administración, servicios públicos o incluso segundas hipotecas) que usted desconoce, y que pueden pasar al nuevo propietario. Tenga en cuenta que el pago de estos gastos pueden ascender a cifras por fuera de su presupuesto y por lo tanto el dinero que usted creyó haber ahorrado tendrá que ser invertido en el pago de deudas inesperadas. En caso de ser así, es muy recomendable que reconsidere la compra de un remate y analice sus opciones de compra de inmueble nuevo o usado en condiciones normales.

Tenga cuidado con los fraudes

Por lo general,  las personas que acuden en busca de remates desean encontrar una oportunidad de vivienda propia por un costo inferior al que tendría una propiedad en condiciones de venta normales y quienes en la mayoría de los casos no conocen cual es el procedimiento indicado o las precauciones necesarias para realizar el negocio. Por lo tanto, es una excelente oportunidad para fraudes.

Tenga en cuenta que un remate conlleva un proceso judicial que depende del dictamen de un juez y que generará un conjunto de gastos para las partes involucradas en la transacción, por ello es indispensable recibir la asesoría de un experto inmobiliario que le brinde la consejería legal que usted pueda necesitar durante el proceso.

¿Dónde buscar remates?

No todas las fuentes o recursos disponibles para la consulta de remates son 100% confiables, es muy importante que usted se asegure de obtener información confiable y actualizada.

Sin duda, el mejor lugar para iniciar su búsqueda son las notarías, ya que la información que allí se ofrece es actualizada constantemente, además, las notarias son lugares más seguros donde se maneja mucho menos público y donde el notario y sus funcionarios pueden ayudar a filtrar a quienes sólo quieren aprovecharse de los compradores serios.

¿Ha tenido expericia con remates? Comparta su testimonio en la sección de comentarios a continuación.