La Bogotá de tan solo algunos años atrás está pasando a ser un recuerdo que quizá las futuras generaciones no tendrán la oportunidad de apreciar. La tendencia arquitectónica de la ciudad está ahora claramente enfocada en la construcción de edificios de apartamentos (incluso en predios donde antes existían casas de un estilo tradicional).

La construcción de conjuntos residenciales conformados por edificios de apartamentos sirve múltiples propósitos y de paso soluciona un par de problemas que la ciudad presenta. La densidad poblacional de la capital es actualmente la más alta del país, lo cual quiere decir que el numero de familias que habitan la ciudad excedió hace mucho tiempo la capacidad de ofrecer vivienda que Bogotá tiene para ofrecer.  Así, la urgencia de suplir la demanda de más viviendas y optimizar recursos, las constructoras y urbanistas de la ciudad han cambiado el panorama de la ciudad a uno, inundado de grandes edificios de apartamentos.

Catastro Distrital afirma que cerca de 1,2 billones de predios sometidos al régimen de propiedad horizontal (edificios de apartamentos), frente a solo 898.000 de otro tipo, lo cual deja ver que la ciudad migrando su panorama arquitectónico al que se ve en ciudades pequeñas con gran población (New York, USA), donde la falta de terrenos obliga a construir edificios que ahorran espacio y pueden albergar un numero muy superior de viviendas.

En la actualidad, la construcción de apartamentos es superior a la edificación de nuevas casas, y sectores claramente identificados como Chapinero, Chico y Usaquen donde predominan nuevos proyectos de edificios nuevos en predios donde hace tan solo unos meses existieron casas de grandes dimensiones.

Aunque a la hora de construir, la eficiencia en el uso del espacio otorga a los edificios una gran ventaja sobre las casas, es claro que muchos compradores aún añoran la independencia que ofrece una casa así los precios de éstas se encuentre por encima de los de muchos apartamentos.

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Los primeros cuatro meses del año han sido bastante movidos en el sector inmobiliario a nivel nacional. Las medidas adoptadas por el gobierno para promover la compra de vivienda y evitar que el mercado inmobiliario colombiano llegue en cierto punto a caer en una depresión han jugado un rol decisivo en la economía nacional. Dichas medidas han estado principalmente enfocadas en dar un incentivo a los proyectos de vivienda para estratos bajos así como un apoyo financiero para que más colombianos asuman créditos hipotecarios. En éste artículo daremos una mirada a vuelo de pájaro a los eventos que durante el 2009 pueden ser considerados como decisivos en la dirección hacia la que se dirige el sector de finca raíz colombiano. Veamos:

Marzo dio inicio a una serie de anuncios y propaganda pesimista donde según expertos los indicadores apuntaban a una caída de sesenta mil viviendas de una meta inicial establecida para 2009 de ciento sesenta mil unidades. Con ésta fuerte caída vendría también la pérdida de cerca de trescientos mil empleos contemplados.

Ante un escenario casi “catastrófico” en el papel, el gobierno decidió tomar medidas poco convencionales con el objetivo de impulsar el sector inmobiliario colombiano que tuviera un efecto duradero y que contribuyera a sostener el dinamismo saludable que ha mantenido el mercado de finca raíz colombiano apuntando a la meta de ciento sesenta mil viviendas y a reducir un déficit anual de 40 mil viviendas y uno acumulado de 3 millones de unidades residenciales.

Los subsidios

Como medida inicial, el gobierno decide aumentar los montos para los subsidios que buscan favorecer a estratos uno, dos y tres y contribuir al conjunto de ahorros y crédito: la base central de las fuentes de financiamiento para compra de vivienda en éste sector. Entonces, cómo parte de una medida ágil, el gobierno decidió incentivar la solicitud de subsidios por parte de los colombianos aumentando la cifra entregada, reduciendo así la cantidad de dinero que tendría que ser solicitada a una entidad bancaria para financiar el excedente de la transacción. Los subsidios pasaron de diez punto nueve millones de pesos a doce punto nueve millones de pesos,medida con la que se busca que este año se cierren cerca de veinticinco mil mil transacciones de compra de finca raíz residencial. La medida entonces ayuda a futuros compradores y al sector bancario en una medida proporcional

Los Créditos

Casi al mismo tiempo el gobierno anuncia el subsidio a la tasa: la destinación de cincuenta mil millones de pesos anuales del Fondo de Recuperación y Estabilización de la Cartera Hipotecaria dirigidos a subsidiar hasta en cinco puntos la tasa de crédito. reduciendo así las cuotas de créditos entre 20 y 30 por ciento para todos los futuros compradores de vivienda.

Conpes de Macroproyectos

El gobierno establece una serie de medidas que permite al ministerio de vivienda y protección social generar suelo en las grandes ciudades y disminuir los trámites de un proyecto de 36 meses a seis meses o menos. Con la medida se espera construir cuarenta mil viviendas adicionales en 2009 y un numero considerable en el mediano plazo.

Alianzas FNA y constructores

Adicionalmente, el gobierno otorgó al Fondo Nacional del Ahorro la capacidad de hacer alianzas con constructores con el fin de  desarrollar los Planes Departamentales de Vivienda. Planes en los que, con aporte de un subsidio del gobierno, el municipio y el departamento aportan cerca del 30% del costo de la vivienda para posibilitar la construcción de proyectos vivienda gigantescos en toda la nación, así como la entrega de créditos más pequeños.

Por un periodo de tiempo limitado el gobierno estará brindando tasas de interés subsidiadas a los compradores de vivienda que se hagan a un crédito hipotecario. La rebaja en las cuotas podría alcanzar el 37 por ciento.

Con dinero proveniente del presupuesto nacional el gobierno señaló que la cifra del subsidio en la tasa de interés de quienes se animen a invertir en vivienda estará sujeta al monto del crédito sin embargo explicó que equivaldrá a un valor entre 3 y 5 puntos porcentuales de los intereses que las entidades financieras cobran por éste tipo de transacción.

Voceros oficiales de Asobancaría indicaron que el costo de las cuotas será bastante representativo, la reducción en el costo de una cuota mensual ordinaria podría alcanzar el 37%. El estimulo del gobierno cuenta con un presupuesto de más de seiscientos mil mil millones de pesos, los cuales en promedió pueden llegar a beneficiar a mas de treinta mil compradores de finca raíz.

Todo lo que se requiere es que el comprador selecciones el proyecto inmobiliario que desea, aliste el grupo de documentos requeridos y acercarse a una entidad bancaria para desarrollar la solicitud formal del crédito, en los mismos términos que se haría para un préstamo corriente de compra de vivienda.

¿A qué tipo de vivienda puedo acceder para que me cobije el subsidio en las tasas de interés?

El subsidio a las tasas de interés será entregado a personas que planean adquirir una vivienda a través de un préstamo hipotecario, así:

• Si la vivienda no supera un valor de sesenta y siete millones de pesos el gobierno asumirá cinco puntos de tasa de la cuota mensual.
• Si la vivienda no supera un valor de ciento diez y seis millones de pesos el gobierno asumirá cuatro puntos de tasa de la cuota mensual.
• Si la vivienda no supera un valor de ciento sesenta y siete millones de pesos el gobierno asumirá tres puntos de tasa de la cuota mensual.

Al igual que con los subsidios de vivienda de interés social, este auxilio sólo puede ser reclamado una vez.

Para obtener información más detallada lo único que debe hacer el futuro propietario de vivienda es acercarse a una entidad bancaria y solicitar asesoría sobre como acceder a un crédito para compra de vivienda con el auxilio del gobierno. Pero ojo, el número de subsidios es limitado y como dijo el viceministro de vivienda Henao a otra publicación: “primer llegado primer servido”.

¿Qué es el impuesto predial unificado?

El impuesto predial unificado es un impuesto que grava  los inmuebles ubicados en Bogotá. Los propietarios o poseedores de finca raíz en Bogotá lo deben declarar y pagar una vez al año. (¿Qué es un predio?)

¿Quiénes deben pagar impuesto predial?

Todos los propietarios o poseedores de inmuebles que localizados en Bogotá, Distrito Capital. Es decir si usted es propietario o responsbale de un apartamento, lote, casa, edificio, parqueadero o cualquier otro tipo de predio debe realizar el pago de dicho tributo. Si el inmueble pertenece a más de una persona, el pago del impuesto por cualquiera de éstas libera de la obligación a todas las demás, sin importar  la responsabilidad de cada una de ellas por el porcentaje en su pago. Tenga en cuenta que los intereses o sanciones pro mora o no pago se ejecuta en proporción al que cada propietario tenga sobre la propiedad.

¿Qué se requieren para liquidar el impuesto predial unificado?

USO: Es la clasificación del uso del inmueble, de acuerdo con el uso que se de a éste a primero de enero del año a liquidar (residencial, comercial, industrial, etc).

BASE GRAVABLE: Es el valor del inmueble que mediante autoavalúo establezca el contribuyente. Este valor debe corresponder como mínimo al avalúo catastral para la vigencia a liquidar.

TARIFA: La tasa a aplicar sobre la base gravable del inmueble para determinar el valor del impuesto. La tarifa varía de acuerdo con el destino y características de cada inmueble.

¿Cómo sé cual el valor que me corresponde pagar por mi inmueble?

A continuación encontrará las tarifas para el 2009

Aunque afortunadamente no hay victimas luego del primer deslizamiento, 10 familias perdieron sus viviendas. Cerca de trescientas ochenta habitantes del sector tuvieron que ser evacuados debido al riesgo de nuevos deslizamientos. Las familias fueron ubicadas temporalmente en un albergue temporal adaptado en uno de los colegios de Soacha.

Todo empezo con el derrumbe de una montaña en el sector de El Arroyo, el alud alcanzó a llegar a Villa Esperanza, un barrio ubicado en un sector más bajo.El día sábado los habitantes de El Arroyo salieron de sus inmuebles, y juesto el domingo en la mañana el derrumbe cubrió sus viviendas desapareciendo la cuadra entera.

El Arroyo de Cazuca, en Soacha, es habitado por humildes familias, muchas de ellas en situación de desplazamiento forzado. En la noche del Domingo se presentaron leves derrumbes que hacen perder aún más la esperanza a estas humildes familias que con tanto esfuerzo construyeron sus hogares en un sector.

Por medio de un proyecto promovido por la Comisión Europea y Alemania, Bogotá busca hacerse a más de ocho mil millones de pesos para ser utilizados en el recuperación de suelos contaminados en todo el distrito con el fin de convertirlos en terrenos para la construcción de más proyectos de vivienda de interés social.

Juan Antonio Nieto Escalante, Secretario Distrital de Ambiente expreso que la alcaldía busca lograr una mayor conciencia sobre la expansión y el desarrollo urbano, teniendo en cuenta estándares mínimos de calidad de vida, que generen condiciones ambientales aptas.

Indudablemente, una de las mayores problemáticas a nivel ambiental para el subsuelo bogotano son los botaderos de basura a cielo abierto que existieron en nuestra ciudad durante más de 40 años y los combustibles y aceites en las zonas aledañas a las estaciones de servicio.

La Comisión Europea y Alemania entregarán este año un total de 2.8 millones de euros, cerca de ocho mil milones de pesos, con el fin de promover la construcción de vivienda. Otras ciudades como Chihuahua y Guadalajara (México), Río de Janeiro y Sao Pablo (Brasil), Quito (Ecuador) también harán parte del concurso de asignación.

Aunque el tiempo de entrega de una licencia de construcción por parte de las curadurias urbanas debería ser de cuatro meses, este periodo se está prolongando incluso tres veces.

Las irregularidades han sido reportadas por representantes de la Secretaria de Hábitat de Bogotá y la Sociedad Colombiana de Ingenieros y la Sociedad Colombiana de Arquitectos. El factor denominador de las quejas interpuestas es el otorgamiento de licencias de construcción con fines diferentes a los establecidos en los términos.

La comisión reguladora, conformada por miembros de estas entidades reporta que de los ciento treinta y ocho casos estudiado en el año 2008, cuarenta y tres de ellos incumplían los términos para recibir una licencia de construcción.

Un estudio realizado por la Comisión estableció que durante el 2008, de 138 casos que estudió, 43 correspondían al incumplimiento de términos.

¿Qué dice la norma?

La ley estableces en el decreto 4397 de 2006 que todo tipo de acto administrativo en el que se involucre la decisión de un curador debe expedirse en un periodo que no supere los cuarenta y cinco días hábiles, existiendo siempre la cabida a casos excepcionales, en los que este periodo se puede extender hasta en la mitad cuando el tamaño del proyecto así lo requiera.

Los casos

En algunas oportunidades la irregularidad en la entrega de licencias es notoria a simple vista, pero al parecer el proceso de revocación de una licencia ante la Secretaría Distrital de Planeación es un proceso largo y engorroso.

Avenida Caracas con calle 49 Sur

Se realizó la entrega de una licencia de construcción para la construcción de una estación de servicio (bomba de gasolina), en el terreno de seis lotes. En tres de estos predios no es permitida una construcción de este tipo según el UPZ (¿Qué es UPZ o unidad de planeamiento zonal?). Lo curioso del caso es que el permiso otorgado fue de ampliación y adecuación y lo que allí se edificó fue una construcción 100% nueva.

Las consecuencias

Como resultado de la investigación realizada por la comisión, se dará inicio a una investigación por irregularidades en la expedición de aproximadamente 47 licencias de construcción en el 2008.

Álvaro Ardila, curador urbano 2, ha estado en el foco de la tormenta por ser el curador que presenta el mayor número de casos con presuntas irregularidades relacionadas con el tramite indebido en la entrega de licencias

Vivienda

El énfasis indudable está en la construcción de proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) apoyados por las gobernaciones y por el Viceministerio de Vivienda, y en los estratos medios y altos la oferta se dará en la medida que se vea una reacción de la demanda. Según los empresarios, el último trimestre de 2008 no fue el mejor en cuanto a la comercialización de viviendas. Sin embargo, enero mostró un comportamiento diferente e incluso las ventas superaron las expectativas de muchas firmas inmobiliarias. Se espera que la disminución en las tasas de interés anunciadas por el sistema financiero en enero se espera que más colombianos se animen a comprar y de esta manera se desarrollarían nuevos proyectos.

Comercio

En cuanto a la construcción de centros comerciales se prevé que se inauguren los que ya están en fase de construcción y se dará curso a otros que ya estaban sobre planos. Sin embargo, muchos analistas afirman que la época dorada para la construcción de nuevos centros comerciales culminará pronto, y que no es probable que se de inicio a nuevos proyectos.

Turismo

Sin duda alguna el sector hotelero gozará con un nivel de desarrollo muy importante en los próximos diez meses del año. Los anuncios de expansión realizados por grandes cadenas hoteleras como el Decameron, representarán miles de millones de pesos de inversión en el país, lo cual indica que la construcción enfocada a la atracción de turistas generará uno de los rubros más importantes para la industria de la construcción durante 2009.

En pocas palabras….

A pesar de que algunos empresarios comienzan a percibir la desaceleración producto de una crisis financiera global, se espera que para lo restante de 2009 , el sector de la construcción en Colombia tenga un comportamiento positivo. Sin embargo, es latente la preocupación por el bajo numero de diseño de nuevos proyectos.

En un artículo anterior habíamos escrito acerca de la preocupante situación por el alza en el precio del cemento y otros materiales que provocaría indudablemente una desaceleración en el numero de nuevas construcciones en Colombia. Al parecer, según lo corroboro el DANE en su reporte Índice de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) no estábamos muy lejos de la realidad. El estudio muestra en el mes de enero 2009 un aumento de 0,52 por ciento, tasa inferior en 0,90 % a la cifra presentada en el mismo mes del 2008.

El DANE reporta que el cemento fue el insumos para la construcción que más influto en el alza de los costos de construcción con un 4,69%, por otro lado, la mano de obra, la maquinaria y el equipo, presentaron una variación superior al promedio e influyeron en el resultado total con un 0,55%.

Por su parte, el índice para Vivienda de Interés Social (VIS) en los últimos doce meses fue de 4,42%, cifra inferior en 1,04% a la registrada el año anterior. Se asume que el principal factor que actuó en contra del avance de los proyectos de interés social (o por lo menos uno de ellos), fueron las alzas del cemento, que al lado del precio de materiales como el alambre, vulnerando los presupuestos estimados de construcción de muchos proyectos. Veamos el gráfico entregado por el DANE:

Otras Cifras

1. Enchapes: 3,38%,
2. Equipos de presión: 2,39%
3. Cemento blanco: 2,33%
4. Accesorios de cubierta: 2,32%

Para acceder al reporte completo entregado por el DANE haga clic AQUÍ

A pesar de sus detractores, el Internet paulatinamente se ha venido convirtiendo en uno de los medios publicitarios predilectos por firmas inmobiliarias y pequeñas oficinas que comercializan finca raíz en todo Colombia. Indudablemente Bogotá lidera el listado de ciudades que parece estar adoptando este medio como inversión publicitaria en mayor numero y con mayor rapidez.

Esto no necesariamente significa que otros medios como los impresos o radiales ya no ofrezcan la misma efectividad. Por lo general, una mezcla de Internet, impresos, medios radiales y televisivos es la solución ideal para muchas compañías que buscan llegar a un mayor numero de potenciales compradores de finca raíz.

Así como lo indica el siguiente gráfico (extraído de reporte elaborado en Diciembre de 2008 por la Lonja de Bogotá), el porcentaje de preferencia de uso de aquellas empresas afiliadas a la Lonja de Bogotá, el Internet es uno de los métodos más populares, al lado de aquellos servicios de anuncios clasificados impresos genéricos y especializados.

No obstante, el Internet provee un numero de ventajas diferenciadoras que hacen que muchas compañías (aquellas de menor tamaño), o personas individuales la prefieran. La versatilidad de la publicidad en internet es sin duda una de las razones, sin embargo uno de los factores diferenciadores es la facilidad que el Internet provee para calcular de manera sencilla el retorno de la inversión publicitaria (ROI: Return On Investment). A diferencia de otros medios, una campaña publicitaria en Internet permite tener un registro confiable sobre el numero exacto de personas que finalmente están observando el anuncio e incluso la cantidad de tiempo que invirtieron investigando sobre la propiedad.

El estudio también muestra que el nivel de participación en gastos publicitarios en medios online alcanza un 32,17%, por encima de otros medios como prensa nacional (22,45%) y la prensa local (18,40%).

El futuro de la publicidad en Internet

Estados Unidos es sin duda un punto de referencia clave para economías como la colombiana. Así como lo indica el siguiente gráfico, el nivel de ganancias percibidas por periódicos locales y nacionales alcanzó su pico en 2006, llegando a un negativo 2007, año en el que el nivel de inversión en publicidad inmobiliaria en periódicos disminuyo ostensiblemente. Desde entonces, la situación general del nivel de ingresos percibidos por esta industria no ha sido el mejor. No obstante, la situación financiera internacional ha sido un factor de mucho peso en dicho comportamiento.

En ningún momento se trata de afirmar que el sector de clasificados en impresos de Colombia esta siguiendo la misma tendencia, sin embargo, en numero creciente, las compañías incluyen Internet dentro de sus rubros publicitarios mensuales y aunque no existe un reporte que claramente entregue información sobre el comportamiento de los niveles de publicidad en impresos durante los últimos doce meses es evidente que ya no son el “único” fuerte jugador en el sector.

Aunque el salto que muchas compañías han dado del mundo impreso hacía el mundo online crece a un ritmo acelerado, el cambio se esta dando de manera paulatina y es prudente afirmar que la industria inmobiliaria colombiana se esta adentrando en la era de la publicidad online hoy, con mayor fuerza que nunca.

Para acceder a un listado completo de estudios realizados por la Lonja de Bogotá haga click aquí