Algunas recomendaciones básicas para determinar cual es el precio más adecuado para vender un inmueble.

Antes de considerar la venta de un inmueble es importante que usted tenga en cuenta múltiples factores, siendo sin duda uno de los más importantes la definición del precio  más justo y rentable para usted como para el comprador. Aunque en la determinación del precio de venta de una casa, apartamento u oficina entran en juego múltiples factores, es importante tener claro que algunos de ellos como la ubicación y el uso que se le pueda dar a la propiedad son los factores que priman a la hora de poner su inmueble en el mercado.

1. Ubicación

Este es sin duda uno de los factores más importantes a la hora de determinar el precio ya que de esto dependerá el estrato del predio y el nivel de demanda que pueda tener una vez lo ponga en venta.

2. Condición del mercado

Evalúe los precios de inmuebles similares que han sido vendidos en su zona o en sectores cercanos. Hable con los propietarios y de ser posible, con los compradores de inmuebles vendidos recientemente para hacerse una mejor idea de cual es la condición del mercado y cuanto puede ser el promedio de tiempo que podría llevar encontrar el comprador indicado.

3. Estado del inmueble

Mientras mejor sea la condición de la propiedad, mayores serán las posibilidades de recibir un mayor y mejor número de ofertas. Procure invertir en reparaciones básicas, esto no necesariamente implicará la inversión de grandes sumas de dinero, pero si aumentará la probabilidad de vender su inmueble por un precio más alto.

4. Valor del metro cuadrado

El precio del metro cuadrado es sin duda un criterio determinante. No obstante, en Colombia no existe un registro 100% confiable que pueda brindar el valor exacto del metro cuadrado por zona. Algunas publicaciones online pueden brindarle las bases, pero sin duda hacer una investigación personal (Ver punto 2) puede darle mejores resultados.

5. Urgencia

Aunque no es para nada recomendable tratar de vender un inmueble sin contar con suficiente tiempo, es importante tener en cuenta que si ese es el caso, la alternativa más viable es la reducción del precio del inmueble. No obstante, así como en todos los puntos anteriores, es muy recomendable acudir a una compañía inmobiliaria la cual se encargará de la consecución de clientes, programación de visitas, diligenciamiento de documentos y todos los demás tramites relacionados con la venta de su inmueble a cambio del pago de la comisión pactada en un acuerdo previamente firmado.

6. Otros puntos a tener en cuenta

Asegúrese de examinar cuidadosamente cada detalle de su inmueble antes de determinar su precio de venta. Existen factores que pueden hacer que su inmueble se valorice exponencialmente en el corto plazo (ej. construcción de nuevos coloegios, avenidas, hospitales cerca al inmueble) que usted puede desconocer al momento de la venta. Es entonces bastante recomendable que usted considere obtener un avalúo, este documento puede llegar a ser el mejor punto de partida para determinar el valor del inmueble cuando no existen otros criterios que le permitan fijarlo fácilmente.

Tenga en cuenta que ninguno de los anteriores criterios determina por si solo el precio de su inmueble, el valor final debe ser el resultado de un análisis a conciencia de todos ellos; recuerde que ser razonable en la definición del precio de venta con base en estos criterios le permitirá maximizar la ganancia generada en la transacción y reducirá ostensiblemente la cantidad de tiempo que su inmueble se encuentre en el mercado.

Así lo anunció hoy la administración distrital a través del sitio web de la Alcaldía de Bogotá:  las localidades de Mártires, Candelaria, Santa Fe y Teusaquillo serán intervenidas.

El plan hace parte del proyecto de renovación urbana en el centro de la ciudad que empezará en Mártires, Candelaria, Santa Fe y Teusaquillo, localidades en las que se planea dar un giro a la infraestructura comercial y de vivienda con el fin de recuperar zonas que han sido descuidadas y de revitalizar esta parte de la capital. Básicamente se  trata de toda una gran operación para rescatar el centro de Bogotá, como ya se ha hecho en las grandes capitales del mundo, señalan expertos.

El ambicioso proyecto será desarrollado en los próximos 28 años y comprende un área total de 1.732 hectáreas, delimitadas de la siguiente forma:

• Al sur por la calle 1ª;
• Al norte con las calles 39 y 45;
• Al oriente con la avenida Circunvalar;
• Al occidente con la avenida NQS.o carrera 30.

Uno de los objetivos claves del proyecto es detener el crecimiento que ha tenido la ciudad hacía las afueras, haciendo un uso más prudente de los espacios, entonces uno de los puntos claves del proyecto será generar más viviendas en una barrios de la ciudad que se caracterizan por grandes inmuebles que ocupan metros cuadrados suficientes para dar cabida a múltiples construcciones como edificios de apartamentos.

¿Qué será remodelado?

Dentro del proyecto se contempla la remodelación de los siguientes sectores:

• San Victorino, en la zona del Parque Tercer Milenio;
• Estación Central, en la calle 26 entre la carrera 13 y la avenida Caracas;
• La Manzana 5, ubicada en la calle 19 con carrera 3;
• Los Comuneros, en la zona aledaña al barrio las cruces.

De donde llegarán los fondos para la financiación de este ambicioso proyecto:

La Administración Distrital espera que solo un 20% de la inversión total provenga del distrito y que el 80% restante sea cubierto por los proyectos presentados por el sector privado

Las cifras

El plan del distrito contempla un plan masivo que resultará en:

• 15.6 kilómetros de nuevas vías.
• 40.6 kilómetros de nuevas vías para el Sistema Integrado de Transporte Público. (SITP)
• 8 Parqueaderos disuasorios con 6.000 cupos estacionamientos.
• 42.000 mts2 de ejes peatonales.
• 76.000 mts2 de andenes y 63.000 mts2 de malla vial local rehabilitados del circuito interbarrial.
• 11 centros de barrio revitalizados
• 10 barrios con mejoramiento integral
• 20 proyectos urbanos
• 4.500.000 m2 de nuevos desarrollos inmobiliarios
• 330.000 m de espacio público
• 88% con recursos privados
• 335.000 mts2 de nuevas zonas verdes

Sin duda el desarrollo del proyecto incrementará el valor del  metro cuadrado en las zonas mencionadas y por ende, la valorización de las propiedades. No obstante, aún hay que ver en que forma el distrito cargará los costos del proyecto a los ciudadanos.

La definición del valor de venta de una propiedad en Bogotá se ha convertido en un asunto rodeado de mucha especulación haciendo compleja la comercialización de inmuebles en Colombia; los criterios utilizados son escasos y desde todo punto de vista insuficientes para su determinación.

El comprador y/o arrendatario se enfrenta a la incertidumbre y a una evidente falta de recursos confiables que permitan identificar si el precio de venta de la propiedad en la que están interesados se ajusta al promedio. Si bien es claro que factores como el uso (residencial y comercial), la ubicación (estrato) y el avalúo catastral, son puntos de partida muy valiosos, es difícil cuantificar con alguna certeza la precisión de los precios promedio cuando no existe un punto de referencia claramente establecido.

La elasticidad de algunos procesos inmobiliarios en la capital juegan un papel de gran impacto en la difícil labor de determinar un precio medianamente aproximado al valor real del metro cuadrado. Aunque el sistema notarial de Bogotá podría ser la fuente más indicada para hacerlo, el valor que se reporta ante estos entes se encuentra generalmente por debajo del precio final de venta del inmueble, generando así dos valores diferentes: el precio real de venta y el precio final reportado. Entidades como la Lonja  de Propiedad Raíz de Bogotá y el DANE (indice de precios de vivienda nueva en Colombia) procuran elaborar reportes periódicos en miras de brindar mejores bases para la comercialización de inmuebles en términos más justos y acordes con la realidad del mercado.

La sistematización de muchos procesos inmobiliariarios en Colombia ya está en marcha, sin embargo la fragmentación del mercado no ha permitido la unificación de la información haciendo difícil contar con un recurso imparcial, transparente y objetivo que beneficie a la industria y establezca un estándar similar al de otros mercados.

Le invitamos a escribir sus comentarios y a participar en la discusión sobre como llegar a la consolidación de un recurso óptimo que brinde información acertada del precio del metro cuadrado en Bogotá y el resto del país.

El DANE acaba de publicar el Índice de Precios de Vivienda Nueva – IPVN para el cuarto trimestre de 2008 en el cual se puede apreciar un aumento en el precio de la vivienda nueva de 3,19%

La cifra revelada indica un incremento de 0,49 puntos porcentuales, si se compara con el tercer trimestre de 2008 cuando la cifra registrada fue de 2,70%. El reporte indica que dicho cambio se pudo haber provocado debido a factores como los incrementos del 3,35% y del 3,04% en los precios de venta de las viviendas nuevas con destino a casas y apartamentos, respectivamente.

Valor del metro cuadrado en las principales ciudades de Colombia

El reporte destaca el crecimiento en el valor del metro cuadrado en todas las áreas urbanas y metropolitanas que fueron estudiadas, sin embargo destaca ciudades como Cali (8,26%), Bucaramanga (7,00%), y Pereira (4,05%). En las casas, las áreas que reportaron los mayores crecimientos fueron Cali (8,95%),Bucaramanga (7,54%) y Pereira (5,36%).  Medellín y Bogotá en contraste presentaron disminuciones del  -0,06% y -2,00% respectivamente.

Las áreas del país que registraron un mayor alza en el precio del metro cuadrado de vivienda nueva según el reporte fueron  en orden ascendente:

• Soledad (16,63%)
• Floridablanca (14,50%),
• Girón (13,70%)
• Girardota (11,70%).

Por otro lado, municipios como La Estrella, Soacha y Caldas sufrieron decrementos de -4,46%, -4,04% y -0,92% respectivamente.

Ciudades con más apartamentos nuevos construidos

• Cali: 6,38%
• Bucaramanga 5,26%
• Bogotá (3,36%)

El reporte concluye que el valor del metro cuadrado correspondiente a las casas nuevas tuvo un aumento de 3,35%, en el cuarto trimestre de 2008 mientras que el valor del metro cuadrado de los apartamentos tuvo un crecimiento de 3,04%.