Algunas recomendaciones básicas para determinar cual es el precio más adecuado para vender un inmueble.

Antes de considerar la venta de un inmueble es importante que usted tenga en cuenta múltiples factores, siendo sin duda uno de los más importantes la definición del precio  más justo y rentable para usted como para el comprador. Aunque en la determinación del precio de venta de una casa, apartamento u oficina entran en juego múltiples factores, es importante tener claro que algunos de ellos como la ubicación y el uso que se le pueda dar a la propiedad son los factores que priman a la hora de poner su inmueble en el mercado.

1. Ubicación

Este es sin duda uno de los factores más importantes a la hora de determinar el precio ya que de esto dependerá el estrato del predio y el nivel de demanda que pueda tener una vez lo ponga en venta.

2. Condición del mercado

Evalúe los precios de inmuebles similares que han sido vendidos en su zona o en sectores cercanos. Hable con los propietarios y de ser posible, con los compradores de inmuebles vendidos recientemente para hacerse una mejor idea de cual es la condición del mercado y cuanto puede ser el promedio de tiempo que podría llevar encontrar el comprador indicado.

3. Estado del inmueble

Mientras mejor sea la condición de la propiedad, mayores serán las posibilidades de recibir un mayor y mejor número de ofertas. Procure invertir en reparaciones básicas, esto no necesariamente implicará la inversión de grandes sumas de dinero, pero si aumentará la probabilidad de vender su inmueble por un precio más alto.

4. Valor del metro cuadrado

El precio del metro cuadrado es sin duda un criterio determinante. No obstante, en Colombia no existe un registro 100% confiable que pueda brindar el valor exacto del metro cuadrado por zona. Algunas publicaciones online pueden brindarle las bases, pero sin duda hacer una investigación personal (Ver punto 2) puede darle mejores resultados.

5. Urgencia

Aunque no es para nada recomendable tratar de vender un inmueble sin contar con suficiente tiempo, es importante tener en cuenta que si ese es el caso, la alternativa más viable es la reducción del precio del inmueble. No obstante, así como en todos los puntos anteriores, es muy recomendable acudir a una compañía inmobiliaria la cual se encargará de la consecución de clientes, programación de visitas, diligenciamiento de documentos y todos los demás tramites relacionados con la venta de su inmueble a cambio del pago de la comisión pactada en un acuerdo previamente firmado.

6. Otros puntos a tener en cuenta

Asegúrese de examinar cuidadosamente cada detalle de su inmueble antes de determinar su precio de venta. Existen factores que pueden hacer que su inmueble se valorice exponencialmente en el corto plazo (ej. construcción de nuevos coloegios, avenidas, hospitales cerca al inmueble) que usted puede desconocer al momento de la venta. Es entonces bastante recomendable que usted considere obtener un avalúo, este documento puede llegar a ser el mejor punto de partida para determinar el valor del inmueble cuando no existen otros criterios que le permitan fijarlo fácilmente.

Tenga en cuenta que ninguno de los anteriores criterios determina por si solo el precio de su inmueble, el valor final debe ser el resultado de un análisis a conciencia de todos ellos; recuerde que ser razonable en la definición del precio de venta con base en estos criterios le permitirá maximizar la ganancia generada en la transacción y reducirá ostensiblemente la cantidad de tiempo que su inmueble se encuentre en el mercado.

Cartagena encabeza el listado de las cudades con el costo más alto de metro cuadrado construido en Colombia, en contraste, ciudades como Cali y Barranquilla se muestran como la mejor opción cuando se trata de economía.

El precio por las nubes del metro cuadrado construido en Cartagena se debe en gran parte al auge de la inversión extranjera en esta zona del país y a los incentivos brindados por la nación para fortalecer los sectores de turismo y comercio en La Heroica, sector en el que no es posible encontrar nada por debajo de los 5 millones (M2). Adicionalmente, el espacio para construcción nueva es casi inexistente y los compradores optan por adquirir terrenos donde ya existen inmuebles construidos para proceder a remodelarlos y ponerlos a funcionar por lo general con fines turísticos

Por otro lado, ciudades como Cali y Barranquilla, donde el valor del metro cuadrado es el más bajo en comparación con las otras 3 ciudades principales del país (Bogotá, Medellin y Cartagena), es posible encontrar inmuebles en estrato 6 desde los 2 y 2.5 millones de pesos por M2 respectivamente. Los bajos precios no se deben a que el mercado inmobiliario sea menos atractivo en estas ciudades sino a una mayor oferta de vivienda impulsada por la construcción masiva de proyectos de vivienda y a una mayor disponibilidad de terreno para la construcción.

Precio del metro cuadrado en Colombia por ciudad

>> Ciudad: Bogotá

>> Ciudad: Cartagena

>> Ciudad: Medellin

>> Ciudad: Barranquilla

>> Ciudad: Cali

Fuente: Camacol – Estudio con corte a Marzo de 2010

La definición del valor de venta de una propiedad en Bogotá se ha convertido en un asunto rodeado de mucha especulación haciendo compleja la comercialización de inmuebles en Colombia; los criterios utilizados son escasos y desde todo punto de vista insuficientes para su determinación.

El comprador y/o arrendatario se enfrenta a la incertidumbre y a una evidente falta de recursos confiables que permitan identificar si el precio de venta de la propiedad en la que están interesados se ajusta al promedio. Si bien es claro que factores como el uso (residencial y comercial), la ubicación (estrato) y el avalúo catastral, son puntos de partida muy valiosos, es difícil cuantificar con alguna certeza la precisión de los precios promedio cuando no existe un punto de referencia claramente establecido.

La elasticidad de algunos procesos inmobiliarios en la capital juegan un papel de gran impacto en la difícil labor de determinar un precio medianamente aproximado al valor real del metro cuadrado. Aunque el sistema notarial de Bogotá podría ser la fuente más indicada para hacerlo, el valor que se reporta ante estos entes se encuentra generalmente por debajo del precio final de venta del inmueble, generando así dos valores diferentes: el precio real de venta y el precio final reportado. Entidades como la Lonja  de Propiedad Raíz de Bogotá y el DANE (indice de precios de vivienda nueva en Colombia) procuran elaborar reportes periódicos en miras de brindar mejores bases para la comercialización de inmuebles en términos más justos y acordes con la realidad del mercado.

La sistematización de muchos procesos inmobiliariarios en Colombia ya está en marcha, sin embargo la fragmentación del mercado no ha permitido la unificación de la información haciendo difícil contar con un recurso imparcial, transparente y objetivo que beneficie a la industria y establezca un estándar similar al de otros mercados.

Le invitamos a escribir sus comentarios y a participar en la discusión sobre como llegar a la consolidación de un recurso óptimo que brinde información acertada del precio del metro cuadrado en Bogotá y el resto del país.